Um negócio tão arriscado quanto comum no mercado imobiliário
é a venda de imóvel financiado por meio do chamado “contrato de gaveta” ou
contrato de cessão de direitos e obrigações. Com ele, uma pessoa que adquiriu
uma casa ou um apartamento, utilizando o financiamento habitacional, vende o bem,
transferindo as parcelas a um terceiro, sem a participação do banco.
Presidente Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das
Relações de Consumo – Seção Goiás (Ibedec-GO), Wilson César Rascovit explica
que essa prática ganhou força, a partir de 14 de março de 1990. “Naquela época,
foi criada uma restrição legal à transferência de imóveis financiados, onerando
as transações com o aumento de 20% na prestação e 2% no saldo devedor dos
financiamentos, além de sujeitar o comprador à análise e aprovação de crédito
pelo banco”, informa.
De acordo com ele, tal prática tem pleno valor jurídico
entre o comprador e o vendedor, porém não teria valor jurídico perante o agente
financeiro e/ou terceiros, segundo a legislação do Sistema Financeiro de
Habitação (SFH). Com o passar dos anos, os poderes Executivo e Legislativo
reconheceram a prática do mercado e buscaram legalizar os contratos firmados,
até 25 de outubro de 1996, por força de Medidas Provisórias (MPs), como as de nº.
1520, 1696, 1877, 1878, 1981 e, mais recentemente, pela Lei nº. 10.150/00.
Rascovit alerta que “o contrato de gaveta é fonte certa de
problemas para quem vende e para quem compra” e cita alguns exemplos: “Uma
pessoa que tenha financiado pelo SFH e transferido o imóvel por contrato de
gaveta, quando quiser financiar outro imóvel pelo mesmo sistema, encontrará
taxas de juros mais altas, terá problemas para cálculo da margem de renda
disponível para o pagamento das prestações e poderá ter até o segundo
financiamento negado”.
Segundo o presidente do Ibedec Goiás, quando o cessionário
ou “gaveteiro” atrasa pagamentos do financiamento, do condomínio ou do IPTU,
para efeitos jurídicos, é o nome do titular que será negativado nos órgãos de
restrição do crédito. “E o nome do titular será executado, judicialmente, pelas
dívidas, o que lhe trará inúmeros prejuízos”, avisa.
Ainda de acordo com Rascovit, quando o titular do
financiamento morre, o cessionário ou gaveteiro sempre vai encontrar problemas
para quitar o imóvel e transferi-lo para si, porque é comum ter de abrir um
inventário e/ou mesmo negociar algum pagamento para os herdeiros, para
conseguir a liberação do imóvel mais rápida.
“Nos contratos mais antigos, pelos quais a prestação é
vinculada ao reajuste da categoria profissional, é a categoria do titular que
será levada em consideração nos reajustes, o que pode ser prejudicial ao
gaveteiro”, ressalta.
Conforme o presidente do Ibedec Goiás, passar uma procuração
do titular para o gaveteiro, com cláusulas como “isento de prestação de
contas”, sem data de validade ou com possibilidade de cessão para terceiros, é
certeza de prejuízo para o vendedor ou titular do financiamento. “Os negócios
que se seguirão, daí para frente, não terão qualquer participação do titular,
mas as responsabilidades e problemas lhe serão atribuídos no Judiciário”,
destaca Rascovit.
Ela também salienta que “entre o vendedor e o comprador de
um imóvel mediante contrato de gaveta, a validade do contrato é plena, mas,
perante o banco, a validade normalmente é negada, pois ele não participou do
contrato”.
Poder Judiciário
reconhece contratos
O Poder Judiciário, “sensível a essa situação” dos
“contratos de gaveta”), tem reconhecido que os contratos, anteriores a 14 de
março de 1990, podem ser transferidos mediante simples troca de mutuário,
aproveitando os pagamentos feitos pelo mutuário anterior, o prazo já decorrido
do contrato e passando o saldo devedor e as prestações a serem de
responsabilidade do novo mutuário, sem acréscimo algum. A informação é do
presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo –
Seção Goiás (Ibedec-GO), Wilson César Rascovit.
Pela Lei nº10.150/00, os financiamentos concedidos em
qualquer época, desde que os contratos de gaveta tenham sido firmados, antes de
25 de outubro de 1996 – o que deve ser provado por assinatura com firma
reconhecida ou pela procuração -, podem ser validados até administrativamente.
“Caso o banco negue a transferência, o mutuário pode
recorrer ao Judiciário, pois há entendimento dos tribunais, inclusive do STJ (Superior
Tribunal de Justiça) e TRF (Tribunal Regional Federal) da 1ª e da 4ª Região, que
apreciou a matéria, dando ganho de causa aos ‘gaveteiros’. Foi reconhecida a
validade dos contratos de gaveta e conferindo a eles legitimidade para a busca
da revisão judicial dos contratos”, informa o presidente do Ibedec Goiás.
Rascovit ainda alerta que, atualmente, os bancos realizam o
financiamento, na maioria das vezes, pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI),
que possui alienação fiduciária, ou seja, ainda mais prejudicial ao mutuário,
pois proíbe o “contrato de gaveta” e caso o mutuário fique três parcelas em
aberto, o banco notifica o devedor e retoma o imóvel.
Fique de olho na
negociação
Rascovit orienta: quem for transacionar um imóvel que esteja financiado, por
meio do contrato de gaveta, o mutuário deve consultar um advogado para a
elaboração do contrato, prevendo todas as situações geradoras de disputas
judiciais. “Quem vende deve exigir do comprador garantias para o pagamento da
dívida e certificar-se da sua idoneidade, porque é o seu nome que pode ir parar
no SPC, Serasa e Cadin (Cadastro de Inadimplência), podendo virar réu em ação
judicial”, alerta.
De acordo com o presidente do Ibedec Goiás, quem compra deve
estar ciente dos problemas de aumento de prestação, decorrentes do falecimento
do titular e das responsabilidades que terá, caso atrase o pagamento de
prestações ou outros encargos. “Além de ser compelido, judicialmente, a
ressarcir o titular dos prejuízos, ainda pode ser condenado a indenizá-lo em
danos morais”, destaca Rascovit.
