O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de
Consumo – Seção Goiás (Ibedec-GO) registrou um aumento de 30% nas reclamações
de consumidores/mutuários contra construtoras (2.795 atendimentos), de janeiro
a dezembro de 2013 em relação a igual período do ano anterior. As consultas por
e-mail e presenciais eram de aproximadamente cem reclamações semanais em média,
até 2012, e saltaram para cerca de 130, em 2013.
“Depois
do casamento, a compra do imóvel próprio é o segundo ato civil mais importante
na vida do brasileiro. O problema é que, com o acesso ao crédito cada vez mais
fácil e rápido e o boom no setor imobiliário ocorrido de 2008 para cá”,
ressalta Wilson Cesar Rascovit, presidente do
Ibedec Goiás. “As
pessoas passaram a ter acesso a uma gama de feirões de bancos e construtoras,
estandes de venda montados em prédios em construção, bairros e condomínios
fechados. Muitas vezes, eles já saem destas visitas com um contrato assinado,
sem fazer as contas sobre sua real capacidade de pagamento e sem submetê-lo à
análise de um advogado, o que é imprescindível”, orienta.
Para ajudar o consumidor/mutuário, o Instituto destaca
alguns dos exemplos mais comuns de problemas nas compras:
Contratos:
- Cobrança indevida
de juros e correção monetária:
Durante a construção o reajuste das parcelas só pode ser por INCC. Após a
entrega do imóvel a correção pode ser feita por índice inflacionário (INPC,
IGPM, etc) e os juros podem ser cobrados até o limite de 1% ao mês.
- Juros Capitalizados:
A forma de cálculo dos juros nas
parcelas deve ser simples. A capitalização é proibida e infla o preço pago pelo
consumidor em mais de 20% no preço final do imóvel.
- Venda casada: Obrigar o consumidor a comprar o mobiliário interno dos
imóveis ou acessórios de uma empresa previamente escolhida é ilegal.
- Cláusula
Mandado: Obrigar o consumidor a outorgar
procuração para a construtora representá-lo na instituição de condomínio ou na
contratação de outros serviços é ilegal.
- Falta de
Memorial de Incorporação: É o documento que
prevê todos os detalhes da obra e deve estar registrado na matrícula antes da
venda dos imóveis. Sua falta implica em multa de 50% do valor pago em favor dos
consumidores.
- Atraso na
entrega dos imóveis: o prazo estabelecido em contrato não
pode ser excedido sem que o consumidor seja compensado. Cláusulas de carência
de 60 a 180 dias são comuns nos contratos e são ilegais, quando deixam ao livre
arbítrio da empresa os motivos deste atraso, já que não há direito do
consumidor atrasar os pagamentos pelo mesmo prazo sem penalidades.
Problemas Internos dos Imóveis:
- Rachaduras: trincas que podem ter origem no reboco ou na própria
estrutura do prédio;
- Infiltrações: decorrente de problemas no reboco, secagem da alvenaria
ou mesmo incorreta aplicação de materiais na pintura;
- Vazamento
acústico: Quando o som passa pelas paredes, de
um apartamento para o outro ou para o corredor, de forma a comprometer a
privacidade dos proprietários;
- Altura do pé
direito: Existe uma altura mínima estabelecida
pela ABNT para cada tipo de construção, sendo que seu desrespeito pode
prejudicar a circulação de ar do apartamento e comprometer seu uso normal;
- Aplicação de
Material Diverso do Constante no Memorial Descritivo: Azulejos, pias, batentes de portas, armários, fiação
elétrica e encanamento de marcas diferentes das constantes do Memorial
Descritivo ou mesmo de qualidade inferior;
- Falhas de impermeabilização: Em áreas sujeitas a contato externo com água, a aplicação
incorreta ou não aplicação do impermeabilizante pode gerar infiltrações que com
o passar do tempo podem comprometer a segurança da obra;
- Nivelamento do
piso: A falta de nivelamento do piso pode
causar acúmulo de água em pontos indevidos e causar infiltrações e danos ao
próprio apartamento e aos apartamentos vizinhos;
- Invasão do
espaço aéreo: Construção de sacadas ou uso de
sacada como cômodo não previsto no memorial descritivo da obra;
- Metragem: embora o apartamento seja vendido como unidade, o cálculo
de seu preço é feito em metros quadrados, portanto qualquer diferença
caracteriza vício e pode ser objeto de indenização.
- Mau cheiro vindo de tubulações hidráulicas mal
instaladas ou mal dimensionadas para o prédio.
Problemas das áreas comuns:
-
Insuficiência de elevadores: Existe norma para o cálculo da quantidade de
elevadores necessários a atender aos moradores e esta norma muitas vezes não é
respeitada, gerando transtornos aos moradores principalmente em horários de
pico;
- Fluxo de garagem:
O fluxo de veículos que transitam na garagem, bem como os locais de entrada e
saída têm de obedecer a normas técnicas que permitam seu uso com conforto;
- Tamanho
das garagens: Também há normas para o tamanho
mínimo das garagens, bem como para o seu acesso que devem ser respeitadas na
construção;
- Segurança
dos equipamentos de diversão e lazer: Os
equipamentos de lazer: balanços, escorregadores, gangorra, piscina, sauna,
salão de festas, banheiros sociais, etc., todos devem respeitar normas de
segurança para que seu uso não seja prejudicial a saúde ou a vida das pessoas;
- Existência
dos itens de lazer prometidos: Quadras
poliesportivas, piscinas, pistas para caminhada, sala de ginástica, churrasqueira,
cobertura coletiva, etc., quando constam do Memorial Descritivo e devem existir
no imóvel;
- Instalações
adequadas para funcionários: Existem
normas na legislação trabalhista quanto às instalações necessárias para o
desempenho do trabalho dos funcionários do condomínio, como banheiros,
refeitório, iluminação adequada, vestiários, que tem que ser respeitadas;
- Aplicação de
materiais diversos nas áreas comuns: Pisos,
instalações elétricas, metais e hidráulica das áreas comuns devem respeitar o
contido no Memorial Descritivo e caso não respeitem, estarão em desacordo com a
lei;
- Escoamento de
águas pluviais: Deve o prédio dispor de encanamento,
bombas e ralos suficientes a escoar a água das chuvas mesmo em caso de
tempestades.
Prazos para reclamação
Estes vícios podem estar ocultos ou serem de fácil
identificação. Para os vícios ocultos (que só aparecem com o tempo), o prazo de
garantia é de 90 dias após a sua constatação. Já para os vícios de fácil
identificação, o prazo de garantia é de 90 dias após a entrega do imóvel.
O Código de Defesa do Consumidor (CDC) assegura os
seguintes direitos, nestes casos: o consumidor pode pedir a rescisão
contratual; ou a reparação de todos os problemas em 30 dias; ou solicitar um
abatimento no preço do imóvel.
Feita quaisquer das opções acima, o consumidor ainda tem
até cinco anos para pedir indenização por danos materiais e morais, com base no
CDC, embora a responsabilidade do construtor sobre a obra e sua segurança seja
de dez anos para imóveis entregues após 11 de janeiro de 2003, e 20 anos para
imóveis entregues antes desta data, conforme entendimento do Superior Tribunal
de Justiça (STJ).
Cartilha orienta Consumidores
O Ibedec Goiás disponibiliza no site www.ibedecgo.org.br uma
Cartilha do Consumidor – Edição Especial Construtoras, onde os temas acima e
muitos outros são abordados. O download é gratuito. O texto é atualizado,
conforme o momento em que vive o País.
Para quem vai comprar um imóvel a cartilha traz dicas para
que a pessoa possa traçar um perfil próprio de sua capacidade econômica para
compra do imóvel, ensinando também como escolher a construtora e o imóvel
adequado às necessidades de cada família, além é claro de listar quais os
documentos necessários para o fechamento do negócio.
Para quem já comprou um imóvel de construtora e está
enfrentando algum tipo de problema quanto ao imóvel ou ao contrato de compra e
venda, a cartilha também lista uma série de situações e como enfrentá-las. Por
exemplo: quais os direitos do comprador em casos de entrega de um imóvel com
atraso; prazo de garantia do imóvel; imóvel com infiltrações ou rachaduras;
rescisão de contrato; entre outros.
Convocação para ações coletivas:
O Ibedec Goiás convoca todos os consumidores que tenham
problemas de atraso na entrega dos imóveis, de vícios nos contratos ou nos
imóveis a entrar em contato para promover ações coletivas.
A ação coletiva é um tipo de processo pelo qual o grupo de
consumidores lesados por uma empresa entra com uma única ação, por meio do
Ibedec, para questionar os problemas ou cobrar as indenizações cabíveis. Para
isto basta que os consumidores reúnam documentos e provas dos fatos e se
associem ao Instituto.
A ação coletiva goza de isenção de custas e colabora com a
celeridade do Judiciário, pois uma única ação pode representar 200, 300
proprietários de imóveis no mesmo prédio.
Por Assessoria de Comunicação do Ibedec Goiás