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terça-feira, 4 de novembro de 2014

Construtoras aplicam golpe em quem desiste de comprar imóvel

Depois que foram anunciados os números de clientes que desistem da compra de imóveis comprados na planta, as construtoras se apressaram em encontrar culpados para o problema: desta vez, a culpa é dos bancos.

Segundo as empresas, que viram os distratos crescerem cerca de 30% no último ano, as restrições mais firmes impostas pelos bancos à concessão de crédito têm feito com que compradores não consigam financiar o imóvel e precisem desistir da compra.

Isso geralmente ocorre no momento da entrega, quando o imóvel está pronto para ser habitado. Nesse tipo de negociação o cliente, normalmente, paga diretamente à vendedora cerca de 20% ou 30% do valor do negócio durante a obra. O restante, que é maior parte, é quitado quando a construção é finalizada, por meio de financiamento bancário.

Se o comprador não conseguir a obtenção do crédito no banco, não tem muita saída e em muitos casos, desiste da compra. O cliente precisa devolver o imóvel que sequer chegou a receber (apenas pagou até então) e a construtora deveria lhe devolver os valores que recebeu. Mas não é bem assim que acontece.

É nesse momento, de maior apreensão do comprador, que mais um golpe é aplicado contra ele. Os contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta trazem diversas ilegalidades e armadilhas para os compradores, e uma delas é justamente a parte que trata das rescisões.

Em regra geral, estão nos contratos que o negócio é irrevogável e irretratável – o que é ilegal – e dizem que em caso de inadimplência do comprador, o contrato se desfaz por culpa deste e as empresas reterão entre 70% ou 80% dos valores pagos.

TAXAS E DESPESAS

Dizem ainda que reterão todo tipo de taxa e despesas e que devolverão o pouco que sobrar em parcelas, o que também é ilegal. Por fim, ameaçam o cliente, afirmando que a falta de pagamento e não aceitação dos termos propostos para desistência do imóvel implicará em medidas administrativas, como protestos e negativação do nome.

Aqui vale uma alerta muito importante: os compradores jamais devem ceder às ameaças e receberem valores que julgarem incorretos. O Tribunal de Justiça de São Paulo tem o assunto sumulado – resolve sempre da mesma forma essas questões –, decidindo que os compradores de imóveis na planta, mesmo inadimplentes, têm o direito de desistir da compra e rescindir o contrato, recebendo de volta os valores pagos corrigidos e em única parcela – podendo as empresas reter entre de 10% a 15% dos valores recebidos a título de verbas de administração.

A diferença é enorme entre a retenção de 70% a 80% pretendida pelas empresas e aquela assegurada pela lei e pela justiça. E por que a situação chega nesse ponto? Em muitos casos, pela falta de transparência no momento da venda dos imóveis. O cliente visita o stand da empresa e invariavelmente haverá um “sensacional” plano de pagamentos que torna viável a realização do sonho.

Independente do valor do imóvel e de quanto ganha o candidato a comprador, a magia das contas colocadas à sua frente o fazem acreditar que o negócio é possível e não oferece riscos. Convencido das vantagens da compra, pontos importantes são omitidos pelos vendedores, e pouco ou nenhum critério é adotado para avaliar a capacidade financeira do comprador.

Anúncios com parcelas menores do que o aluguel, e a venda sem consulta ao SCPC ou sem comprovação de renda se multiplicam por todos os cantos e induzem os compradores nessa situação a entrarem no problema. Simulações de pagamentos irreais completam o quadro das enganações praticadas.

Importante salientar que durante as obras é possível que não haja restrições a compradores que tenham problema de crédito, pois as parcelas são pagas diretamente à construtora. Esta não corre nenhum risco, pois o imóvel não está pronto nem será entregue sem que a empresa receba 100% do valor total quando o imóvel estiver pronto.

Para que receba a totalidade, é preciso que o cliente obtenha um financiamento imobiliário e isso exigirá que apresente idoneidade financeira, sem restrições cadastrais, bem como renda suficiente para fazer frente aos pagamentos das parcelas.

SIMULAÇÃO IRREAL

No momento da venda, um bem treinado vendedor apresenta ao cliente uma simulação irreal, apresentando projeções com valores daquele instante, sem nenhuma projeção. Por exemplo, um imóvel de R$ 300 mil, com R$ 20 mil de entrada e 36 parcelas mensais de R$ 1.000, o saldo a financiar seria de R$ 244 mil, correto? Errado!

Isso porque o saldo devedor depois da entrada, R$ 280 mil, é corrigido mensalmente, e sempre sobre o valor total, pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil) cuja média é de 0,7% ao mês. Logo no primeiro mês o débito passa a ser de cerca de R$ 282 mil, e pagando-se R$ 1.000 o débito fica maior do que no início.

Neste exemplo, isso aconteceria durante 36 meses. No momento de financiar o imóvel, o cliente perceberá que pagou para empresa mais de R$ 60 mil e que seu débito a financiar é de mais de R$ 311 mil, ou seja, uma diferença a maior de cerca de R$ 67 mil.
Se no momento da compra a simulação do vendedor não levou em conta essa variação, o salário do cliente não será mais suficiente para que o banco aprove o crédito. 

Outro ponto a considerar é que o sistema financeiro é todo interrelacionado e empréstimos pessoais, CDC, empréstimos consignados ou carros financiados implicam em diminuição da capacidade financeira e reduzem o valor total que o cliente pode financiar, o que também não é dito na hora da venda.

Por isso, o desejo de vender de muitas empresas se sobrepõe ao dever legal de informar de maneira clara. Por agirem desta forma, provocam um problema futuro absolutamente previsível, que é a devolução dos imóveis comprados na planta.

Culpar  terceiros é a forma como as construtoras justificam sua ineficiência ou tentam legitimar as ilegalidades que praticam. Até São Pedro já foi culpado. Excesso de chuvas, falta de mão de obra e dificuldades para compra de materiais estão entre as desculpas. O poder público, excesso de burocracia, demora para obtenção de licenças e alteração legislativas também são muletas que apoiam a incompetência. Agora os bancos. Quem será o próximo culpado?


Fonte: Abradec via Portal do Consumidor

Plano de saúde tem dez anos para ser processado

O consumidor tem até dez anos para entrar na Justiça contra o plano de saúde em casos de reembolso de despesas gastas com honorários e tratamentos médicos. Segundo o advogado Marcos Paulo Falcone Patullo, a Justiça considera o artigo 205 do Código Civil para adotar esse prazo. 

Esse é o posicionamento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), que leva em consideração o período de dez anos como prazo prescricional. O Tribunal afirma, que devido à lacuna existente na Lei 9.656/98 e no Código de Defesa do Consumidor (CDC), deve-se aplicar o disposto no Código Civil, que determina esse prazo prescricional.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) também considera o prazo do Código Civil em ações desse tipo. Em ação de indenização por danos materiais o plano de saúde foi condenado a pagar o reembolso das despesas médicas do consumidor. Apesar da alegação do plano de que o prazo de prescrição deve ser regulado pelo artigo 206, §1.º, inciso II, alínea b, do Código Civil, o Tribunal considerou “que os regimes jurídicos dos contratos de plano de saúde e de seguro saúde têm diferenças marcantes, razão pela qual não se pode estender o regime excepcional da prescrição válida para as demais espécies de contratos-seguro.” 

“O próprio Código Civil, em seu artigo 802, excepciona o reembolso de despesas hospitalares ou de tratamento médico do regramento relativo aos contratos de seguro. Não há razão, portanto, para a incidência da prescrição ânua do artigo 206, §1.º, inc. II, alínea b, uma vez que esse prazo se refere, única e exclusivamente, para os contratos de seguro, o que não é o caso dos contratos de planos de saúde”, defende o advogado.

Fonte: Consumidor Moderno/UOL