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quarta-feira, 22 de fevereiro de 2017

Entra em vigor novo teto para financiamento

Começou a vigorar esta semana, desde o dia 20, a decisão do governo de elevar o teto de financiamento de imóveis com uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para R$ 1,5 milhão. A previsão é de que a medida traga algum alívio às incorporadoras, construtoras e consumidores, sobretudo os de classe média e alta.

Segundo análise do vice-presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Wilson Cesar Rascovit, embora guarde relação com o setor habitacional, a flexibilização dos financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e uso do FGTS para imóveis de até R$ 1,5 milhão fará efeito somente para o setor econômico. “Trata-se de mais uma tentativa de aquecer o mercado imobiliário, dessa vez para pessoas de classe média alta”, avalia.

No entanto, para o especialista, a medida não traz qualquer alívio para as mais de 3,258 milhões de famílias que sonham com a aquisição da casa própria, segundo levantamento realizado em 2015 pela Fundação João Pinheiro. Esse número corresponde a um déficit habitacional de 6,068 milhões de unidades no país. “Mesmo assim, a notícia é bem-vinda, pois, de certa forma, o mercado imobiliário está interligado e a possibilidade de aquisição de um imóvel de maior valor muitas vezes depende da venda da atual moradia, menos valorizada, criando uma cadeia de negócios que acaba beneficiando o setor como um todo”, analisa Rascovit.

O único risco diz respeito aos financiamentos cuja fonte de recursos seja a conta do FGTS. “Diante das últimas medidas de flexibilização do saque prematuro dos valores depositados nas contas vinculadas – não só para aquisição de imóveis mais caros –, a preocupação da ABMH é que faltem recursos para algumas linhas de crédito do SFH, como o pró-cotista, que oferece taxas de juros mais em conta para trabalhadores com pelo menos de três anos (consecutivos ou não) de carteira assinada, e financia imóveis de até R$ 500 mil”.

O problema da falta de recursos ao pró-cotista foi uma realidade vivida no início do ano passado (2016) e deixou muita gente de mão, como recorda Wilson Rascovit. “Em alguns casos, o crédito já estava aprovado e com data agendada para assinatura do contrato de compra e venda com financiamento habitacional, mesmo assim a Caixa Econômica Federal voltou atrás e suspendeu a concessão do crédito, alegando falta de recursos. O receio da ABMH é que o problema volte a acontecer, o que afetaria o acesso ao crédito imobiliário por quem realmente precisa, ou seja, pela população atingida pelo déficit habitacional brasileiro. Fica o alerta!”.

ORIENTAÇÃO

O IBEDEC/ABMH Goiás oferece orientação gratuita para os mutuários que desejam esclarecer dúvidas sobre seus contratos junto às construtoras. Basta agendar um horário e levar toda a documentação de seu empreendimento. Tanto o IBEDEC-GO quanto a ABMH funcionam na Rua 5 nº 1.011 (Praça Tamandaré), Setor Oeste, em Goiânia (GO). 


O IBEDEC Seção Goiás ainda disponibiliza gratuitamente a Cartilha do Consumidor – Edição Especial Construtoras, pelo site www.ibedecgo.org.br. Verifique quais são os seus direitos e as orientações para realizar seu financiamento.

sexta-feira, 17 de fevereiro de 2017

IBEDEC ALERTA SOBRE VENDA CASADA DE PACOTES PARA CARNAVAL

Quem deseja aproveitar o feriadão do Carnaval sem dores de cabeça deve ficar atento ao planejar sua viagem. O IBEDEC-GO orienta o consumidor sobre alguns cuidados na hora de comprar pacotes turísticos e alerta sobre algumas práticas abusivas comuns nesse período. A exigência mínima de diárias, por exemplo, é proibida. Tal prática é considerada venda casada e fere o Código de Defesa do Consumidor.

“O comerciante pode oferecer um “pacote” promocional, mas o consumidor tem que ter a opção de contratar apenas as diárias desejadas”, explica o presidente do IBEDEC-GO, Wilson Rascovit. O preço da diária fora desse “pacote” deve ser informado no site, nas propagandas ou na recepção do hotel. Um pacote pode vincular um número mínimo de diárias, se houver a contrapartida do fornecedor em reduzir o preço da diária unitária ou agregar algum outro serviço ou produto para o consumidor.

Para economizar a dica é sempre pesquisar e comparar os preços. Antes de contratar o serviço procure referências de amigos que contrataram o mesmo prestador ou por meio de sites, como o TripAdvisor, Booking e Foursquare.

SEGURO DE VIAGEM – Ao orçar a contratação de seguro de viagem, o consumidor deve verificar quais as coberturas previstas na apólice. É comum a tentativa de venda casada de seguro, por isso, o viajante deve estar atento e pesquisar os preços também junto ao seu banco e operadora de cartão de crédito.

Alguns roteiros exigem mais cuidados, como os Estados Unidos. Ao contrário do Brasil – onde qualquer pessoa é atendida nos pronto-socorros, o sistema público de saúde não atende quem não tem o cartão de benefícios do governo. “Se a pessoa se envolve em um acidente de trânsito, por exemplo, a eventual morte de alguém ou o não respeito às normas de trânsito, podem ter penas de prisão perpétua ou multas altíssimas, ao contrário do que ocorre normalmente no Brasil”, alerta Rascovit. Neste caso, a assessoria de um advogado é fundamental para diminuir as consequências, até durante o depoimento.

VOOS – Passageiros que não foram acomodados em hotéis após 4 horas de atraso, ou não receberam alimentação enquanto aguardavam, ou que perderam compromissos deve ser indenizado. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável a qualquer empresa aérea nacional ou internacional que opere rotas no Brasil.

No caso de atrasos de vôo é importante que o consumidor tire fotos do painel mostrando o atraso ou cancelamento do vôo, bem como guardar todos os comprovantes de despesas de alimentação e hospedagem feitas. Também é válido fotografar outros passageiros que tenham que dormir no próprio aeroporto, por exemplo, e guarde recortes de jornais noticiando os fatos pelos quais você passou.

No caso de extravio de bagagem o primeiro passo é registrar queixar imediatamente junto à companhia aérea, Infraero e delegacia de polícia se possível. Declarar o conteúdo da mala e detalhes que possam identificá-la, bem como exigir da companhia aérea providências emergenciais enquanto procuram ou aguardam a chegada da bagagem.

E quando a companhia aérea vender mais passagens do que assentos disponíveis em seus aviões, prática conhecida como overbooking, o consumidor deve denunciar o caso à Infraero e ao PROCON. Ambos os órgãos abrirão processos administrativos que poderão resultar em multas de mais de R$ 3 milhões. Além disto, o consumidor deve ser indenizado pelo vôo não realizado ou trocado, além de receber uma indenização pelos danos morais, que pode chegar até a R$ 20 mil dependendo do sofrimento experimentado.

MAIS INFORMAÇÕES: O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – Seção Goiás (IBEDEC-GO) oferece orientações aos consumidores gratuitamente. Além disso, por meio do site da entidade (http://www.ibedecgo.org.br/assets/cartilhas/Cartilha_do_Consumidor_Edicao_Especial_Turismo.pdf) é possível acessar a Cartilha Especial Turismo, com dicas para os viajantes. O IBEDEC-GO fica na Rua 5, nº 1011, Setor Oeste, em Goiânia - GO.

Telefone: (62) 3215-7777 ou (62) 3215-7700
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quarta-feira, 15 de fevereiro de 2017

Uso de FGTS dá fôlego para quem atrasou financiamento de imóvel

Em meio à crise, uma notícia deu um alívio para quem está em dívida com o financiamento habitacional. O Conselho Curador do Fundo de Garantia decidiu aumentar o prazo para o uso do recurso para abater prestações em aberto do financiamento vinculado ao SFH. Anteriormente, só quem tinha até três parcelas atrasadas podia usar o dinheiro do FGTS para quitar a dívida. Agora, o fundo pode ser usado para pagar até 12 parcelas em atraso. A medida é temporária e vai só até dezembro de 2017.



A Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) vê com bons olhos a atitude tomada pelo Conselho Curador do FGTS. De acordo com o vice-presidente da entidade, Wilson Rascovit, a medida reflete, na prática, o que já vem decidindo há muito tempo nossos tribunais. “Apesar de a Lei 8.036/90 não dispor de forma clara que o mutuário poderia utilizar o saldo em conta de FGTS para pagamento de prestações em aberto, o que se levava em consideração era justamente o intuito da lei: aquisição da casa própria. Se o valor for utilizado para aquisição, amortização extraordinária parcial ou total, ou ainda para quitação de prestações em aberto, o que na verdade importa é atingir o objetivo primordial permitir a aquisição da casa própria pelo trabalhador”, analisa.



Outro ponto a se levar em consideração é o momento econômico vivido pelo país. Muitos mutuários perderam sua renda ou parte dela e, com isso, acabam perdendo também o imóvel dado em garantia para os contratos de financiamento em razão do procedimento de execução que é célere. “Os dados disponibilizados pela própria Caixa Econômica Federal demonstram um aumento considerável de retomada de imóveis por questão de inadimplência no ano de 2016. Escolher o FGTS como saída para minimizar ou solucionar o problema é uma boa ideia, pois, considerando que o fundo é rígido, em termos de possibilidade de saque, flexibilizar essa rigidez faz com que a economia movimente com a entrada de capital na instituição financeira, e evite que o ativo da mesma fique imobilizado com imóveis”, avalia Rascovit.





É importante que o mutuário busque essa alternativa logo no começo do problema. Não deixe para acionar o fundo com oito, nove ou 10 prestações em aberto, porque, nesse caso, já existe um risco grande do procedimento de execução estar no final da primeira fase (consolidação da propriedade), como adverte o vice-presidente da ABMH. “Nessa situação, é comum que a CEF não aceite negociar a dívida, pois entende que uma vez consolidada a propriedade, fica encerrado o contrato de financiamento. Contudo, este não é o entendimento de nossos tribunais pátrios. Caso o mutuário não consiga resolver administrativamente com o agente financeiro essa situação, a alternativa que lhe resta é buscar o poder judiciário para fazer valer o seu direito”.

sexta-feira, 10 de fevereiro de 2017

Caixa vai praticar juros distintos no financiamento

Na última semana, a Caixa Econômica Federal anunciou que pretende passar a praticar juros distintos no financiamento imobiliário, com oferta de taxas menores para clientes que derem uma entrada maior ou pagarem o empréstimo em menos tempo. Hoje o banco oferece taxas de juros padronizadas para não-correntistas.

O vice-presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Wilson Rascovit, avalia que a notícia de taxas de juros diferenciadas para os considerados “bons” pagadores pode ser uma boa alternativa para quem pretende financiar um imóvel e tem um histórico regular de pagamento de suas obrigações financeiras. A análise já é feita por outras instituições financeiras e, muitas vezes, é fator decisivo na concessão (ou não) do empréstimo financeiro. “O que a Caixa Econômica Federal pretende fazer é incorporar mais essa prática das instituições financeiras privadas ao crédito imobiliário”, explica.

De acordo com o advogado, tal medida pode ser positiva para o mercado imobiliário, desde que os juros para os consumidores com perfil menos favorável não sejam alterados. “A análise de crédito pode resultar em desconto na taxa de juros, mas jamais em restrição ao crédito ou aumento dos juros. Lembramos, a respeito, que, embora a CEF desenvolva atividades econômicas vinculadas às instituições financeiras de Direito Privado, ainda se trata de empresa pública. O fato de a Caixa exercer atividades de natureza bancária, inclusive concorrendo com instituições privadas, não a coloca no nível de exata igualdade com os demais agentes financeiros, até porque seu único ‘acionista’ é o Governo Federal”, ressalta Wilson.

Nessa linha, a CEF, ao ser responsável pelos contratos firmados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, inclusive com exclusividade (como nos casos do programa MCMV), além de intervir no setor econômico, trata também do direito social à moradia, previsto na Constituição Federal. “Ou seja, diante de tão importante função social, não é correto afirmar que a CEF está inteiramente sujeita ao regime jurídico de direito privado. Justamente por esse motivo, a instituição precisa ter regras objetivas na concessão do crédito imobiliário, e no percentual da taxa de juros, cumpridas tais regras, o financiamento precisa, necessariamente, ser concedido”, esclarece o vice-presidente da ABMH.

Por outro lado, segundo o diretor, nada impede que a Caixa crie outros mecanismos que a autorizem a diminuição da taxa de juros, além dos critérios objetivos. “O que, aliás, já é uma prática para os consumidores que têm ‘relacionamento’ com o agente financeiro, como, por exemplo, possuir conta bancária, optar pelo pagamento via débito automático etc.”, finaliza.

Mais informações: (62) 3215-7700 ou 3215-7777

terça-feira, 7 de fevereiro de 2017

Especialista analisa aumento de valor de imóveis retomados por bancos

Com a crise econômica, o valor dos imóveis retomados pelos bancos por inadimplência no financiamento disparou. O estoque de imóveis em posse das instituições saltou de R$ 6,5 bilhões, em novembro de 2015, para R$ 9,8 bilhões, no mesmo mês de 2016. De acordo com dados do Banco Central, a alta foi de quase 50%. E, embora não haja estatísticas oficiais do mercado de leilões, a Federação Brasileira de Leiloeiros Públicos Oficiais (Febralei) estima que a oferta de imóveis em leilões tenha crescido 80% nos últimos dois anos.

Na Caixa Econômica Federal, que concentra 70% do crédito imobiliário no Brasil, o total de imóveis retomados subiu de 8.775, em 2015, para 15.881, em 2016 – uma alta de 81%. Diante disso, a Caixa firmou parceria com o Conselho Federal de Corretores Imobiliários (Cofeci) para tentar escoar o seu estoque, que atualmente soma 24.585 unidades.

Para esclarecer como a situação chega a ponto da retomada do imóvel, o vice-presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Wilson Cesar Rascovit, observa que muitas pessoas que financiam um imóvel não conseguem entender como funciona o financiamento imobiliário, especialmente quando está ligado ao Sistema Financeiro da Habitação (incluindo o programa Minha Casa Minha Vida). 

“A lógica seguida pelos bancos, públicos ou privados, é simples: o mutuário contrai um empréstimo financeiro, mediante o pagamento de juros, e oferece o imóvel que acabou de adquirir como garantia da dívida. Ou seja, a atividade comercial desenvolvida pelas instituições financeiras é empréstimo de dinheiro, a juros, se o empréstimo deixa de ser pago, o banco executa o contrato e – muitas vezes – fica com o imóvel como forma de pagamento”.

De acordo com o vice-presidente da ABMH, nesse tipo de operação, o agente financeiro não vende, financia ou retoma a unidade habitacional. “A venda é feita pelo então proprietário do bem, o financiamento é concedido ao comprador (pessoa física ou jurídica), a unidade passa diretamente para o nome do agora mutuário (comprador/devedor), que, em seguida, oferece o recém adquirido imóvel em garantia da dívida. Em caso de inadimplência, o banco/credor não ‘retoma’ o imóvel, pois ele nunca foi o proprietário, o que ocorre é a execução do contrato, e o leilão do bem. Quando não há arrematante, o credor fica com a unidade em pagamento da dívida.”

Qual a melhor forma de evitar a perda de seu imóvel?

Segundo a Lei 9.514/97, que regulamente a alienação fiduciária de bens imóveis no Brasil, a partir da primeira parcela vencida e não paga, o credor pode iniciar o procedimento de execução extrajudicial do contrato de financiamento, como conta Rascovit. “Entretanto, se houver previsão contratual diferente, vale a regra mais benéfica ao consumidor. A maioria dos contratos prevê que a execução se iniciará a partir da terceira parcela em atraso”.

Um dos motivos para a retomada dos imóveis é a utilização da alienação fiduciária, que é utilizada pelo sistema financeiro como forma de garantia do pagamento de empréstimos de dinheiro. “O mecanismo foi implantando no Brasil em 1997, com a Lei 9.514, e ganhou força nos anos 2000. Atualmente, além do financiamento para aquisição do próprio imóvel, o proprietário de unidade livre de quaisquer ônus pode oferecê-la em garantia de pagamento de empréstimo financeiro de qualquer natureza (empréstimo pessoal, por exemplo)”, completa Wilson.

Nesse sistema, os direitos de propriedade são desmembrados. O consumidor tem a posse direta do imóvel (pode fruir, usar e gozar), enquanto o credor financeiro tem a posse indireta do bem (que consiste no direito de dispor do imóvel). “Trocando em miúdos, o mutuário pode utilizar a unidade como quiser, inclusive alugar ou emprestar (respeitadas as limitações legais, tais como os direitos de vizinhança e as regras condominiais), mas não tem o direito de aliená-la, ou seja, não pode vender, doar, partilhar ou a oferecer como garantia de algum empréstimo, por exemplo”, explica o vice-presidente da ABMH.

Segundo ele, a constituição da alienação fiduciária é feita automaticamente, quando o comprador assina o contrato de compra e venda com financiamento imobiliário do imóvel, ou o contrato de empréstimo com garantia de alienação fiduciária. “A partir daí, se atrasar com o pagamento de alguma prestação, o credor pode iniciar o procedimento de execução extrajudicial do débito.”

Antes que a situação chegue neste ponto, uma das alternativas apontadas pelo vice-presidente da ABMH é tentar negociar a dívida. “Caso não haja essa possibilidade, o mutuário pode solicitar uma revisão do valor das prestações na via judicial, para que se adéque à sua realidade financeira. O mais importante em todos os casos é tomar alguma atitude o mais breve possível.”

Se o caso chegar à execução, a instituição credora tem a obrigação de notificar o devedor pessoalmente a pagar o débito em 15 dias. “Findado esse prazo, a propriedade do imóvel é transferida para o nome do credor financeiro, que, em seguida, é obrigado a levar o bem a pelo menos dois leilões públicos. Se a unidade não for arrematada em algum dos leilões, o credor fica com ela e a dívida é integralmente quitada”, alerta Rascovit.

Além dessas obrigações, o procedimento de execução (e leilão) deve observar alguns requisitos, sob pena de ser declarado nulo, segundo Wilson. “Quando o financiamento/empréstimo é tomado por mais de uma pessoa (um casal, por exemplo), todos os devedores devem ser notificados pessoalmente para pagar a dívida em 15 dias. Além da notificação inicial, o devedor – ou devedores – deve ser notificado sobre as datas dos leilões, e o imóvel não pode ser levado a leilão preço inferior a 60% de sua avaliação de mercado. Após os leilões, o credor deve repassar ao devedor a diferença entre o valor da arrematação e da dívida. Se não houve arrematante, pode-se pleitear a devolução da diferença entre o valor de mercado e da dívida.”

Como evitar que o imóvel seja levado a leilão?

Uma das alternativas é a utilização do FGTS para pagamento da dívida. “Neste caso, é necessária uma autorização judicial, que pode ser conseguida até mesmo pelo Juizado de Pequenas Causas, já que, amigavelmente, a instituição financeira não autoriza a operação. Outra alternativa é vender o imóvel e quitar a dívida, hipótese em que o devedor fica com a diferença entre o valor da venda e do débito. Em terceiro lugar, a saída é propor uma ação judicial para suspender o procedimento de execução”.

De acordo com Wilson Rascovit, quanto mais avançado está o procedimento de execução, mais difícil é suspendê-lo. “De toda forma, mesmo após a conclusão da execução, é possível anulá-la ou, pelo menos, requerer a devolução do valor correspondente à diferença entre o valor do bem e do débito. A ABMH presta consultoria jurídica gratuita aos que passam por essa situação”. 

Todas as regras descritas na Lei 9.514/97 também se aplicam aos contratos vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida. “O que diferencia esses contratos dos demais são situações específicas de concessão do financiamento, tais como valor do imóvel, renda do mutuário, responsabilidade direta da Caixa pelo empreendimento e concessão de recursos, bem como os benefícios que são concedidos pelo governo para fomentar a habitação no país. Os requisitos são pré-contratuais. Uma vez assinado o contrato de financiamento, deve ser observado pelo credor e devedor o rito de execução da Lei 9.514/97”, finaliza o vice-presidente da ABMH.



Mais informações: (62) 3215-7777 ou (62) 3215-7700