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sexta-feira, 20 de fevereiro de 2015

Vai alugar um imóvel? Cuidado com cláusulas abusivas!

Por mais que você esteja empolgado por ter encontrado um apartamento de acordo com as suas especificações, é preciso ficar atento antes de assinar o contrato para evitar desperdício de tempo e de dinheiro.

A advogada Juliana Fosaluza, especialista em Direito do Consumidor, explica que cabe ao locatário pagar as despesas de telefone, consumo de força, luz, gás, água e esgoto. "É muito comum, por exemplo, que o pagamento do IPTU fique a cargo dele, de acordo com o ajustado no contrato de locação. E não há ilegalidade nesse ponto", ressalta. 

Quando se tratar de apartamento, também são de responsabilidade do locatário despesas como salários e encargos trabalhistas de funcionários, consumo de água, luz e esgoto, limpeza e conservação das áreas comuns, manutenção e conservação de equipamentos, como elevadores, bombas hidráulicas, interfones, portões de segurança, manutenção e conservação de equipamentos de lazer, tais como piscina, sala de ginástica, quadra poliesportiva, rateios de saldo devedor, reposição do fundo de reserva utilizado no custeio ou complementação de despesas, salvo se elas são referentes a um período anterior ao início da locação.

"Após a contratação, o locatário passa a ser responsável pela manutenção e conservação do imóvel. Mas tem caráter provisório e de execução continuada (as despesas precisam ser pagas periodicamente, renovam-se mês e mês e apenas durante o período da locação)", explica a advogada.

Por isso, a legislação prevê que o locatário deve, ao final do contrato, entregar o apartamento no mesmo estado em que o locou e a reparar danos provocados. Segundo a lei de locações, são de responsabilidade do dono do imóvel pagar eventuais taxas de administração imobiliária, impostos e taxas, e o prêmio de seguro complementar contra fogo.  

Quando se tratar de apartamento, também cabem as despesas extraordinárias de condomínio que não se refiram a gastos rotineiros de manutenção, como reformas de melhorias ou que interessem à estrutura integral do imóvel, obras para repor as condições de habitabilidade do edifício, pintura da fachada e esquadrias externas, indenizações trabalhistas anteriores à locação, compra e instalação de equipamentos, decoração e paisagismo nas áreas comuns, fundo de reserva, a não ser que tenha sido gasto em despesas ordinárias, e durante o período de locação.

"Serão despesas do dono do imóvel aquelas que estiverem relacionadas à valorização do bem. É o que ocorre, por exemplo, nas hipóteses em que um condomínio delibera pela instalação de um gerador ou de um sistema de aquecimento para a piscina. São despesas que se perpetuam no tempo e, de uma forma geral, acabam agregando valor ao imóvel. Não seria justo, assim, atribuí-las ao locatário do bem", explica Juliana.

ALERTA

Existem pontos que podem ser contestados pelo locatário no momento de assinatura do contrato que, muitas vezes, já vem “pronto” da assessoria imobiliária. É o que ocorre, por exemplo, quando ele prevê que o locatário abre mão do seu direito legal de retenção de parte do valor ajustado do aluguel para arcar com gastos realizados com melhorias necessárias no imóvel (consertos para manutenção), ainda que não autorizadas pelo proprietário. São aquelas benfeitorias que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore. Exemplos: reparos de um telhado, reparo na parede para evitar a infiltração de água ou a substituição de sistemas elétricos e hidráulico danificados.

A advogada esclarece também que é preciso ficar atento às cláusulas que definem que o locatário precisa entregar, ao final da locação, o imóvel da mesma forma que o locou. "A própria lei estabelece a ressalva de que devem ser aceitas as deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel. O locatário pode exigir a realização de um laudo de vistoria antes e depois de encerrada a locação", orienta Juliana.

Também merecem atenção as cláusulas de reajuste contratual. Deve constar o índice a ser utilizado como, por exemplo, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M). O contrato também não pode prever que caberão ao inquilino eventuais despesas por custos processuais, caso se tenha que recorrer à Justiça. O Poder Judiciário decidirá, na ocasião, quem teve responsabilidade pela demanda e determinará o pagamento dos custos.

Fonte: Portal Terra

Celg: cobranças indevidas devem ser restituídas em dobro do valor pago

O Procon Goiás orienta os consumidores do Estado de Goiás em relação à suspensão da medição do consumo de energia e às cobranças indevidas pela Celg -  Distribuidora de Energia Elétrica.

A Resolução Normativa nº 414/2010 da Aneel (Agência Nacional de Energia Elétrica) em seu artigo 111, prevê que ante a ausência de leitura, que a distribuidora pode efetuar o faturamento pela média aritmética dos valores faturados nos últimos 12 meses, desde que mantendo o fornecimento regular à unidade consumidora.

No caso de faturamento a menor ou ausência de faturamento, a Celg poderá cobrar as quantias não recebidas, limitando-se aos últimos 3 (três) ciclos de faturamento e deverá parcelar o pagamento em número de parcelas igual ao dobro do período apurado, incluindo as parcelas nas faturas de energia elétrica subsequentes (artigo 113).

As novas tarifas e as bandeiras tarifárias (Verde, Amarela e Vermelha) não podem ser utilizadas na cobrança de KW/h excedentes dos últimos meses do ano de 2014, pois esses novos preços entraram em vigência apenas a partir de janeiro de 2015.

O consumidor cobrado indevidamente tem direito à restituição em dobro do valor pago, corrigido monetariamente, sendo que o crédito remanescente deve ser compensado nos ciclos de faturamento subesequente.

Quando houver solicitação específica do consumidor, a devolução deve ser efetuada por meio de depósito em conta corrente ou cheque nominal (artigo 113).

O consumidor deverá adotar as seguintes providências:

1) Conferir detalhadamente suas faturas;

2) Verificar se o faturamento foi feito pela média aritmética dos últimos doze meses;

3) Identificar o valor cobrado por cada KW/h, se  foi aplicado o reajuste  previsto somente para 2015;

4) Observar se foi cobrado o Sistema de Bandeiras Tarifadas:

- Verde: A tarifa não sofre nenhum acréscimo;

- Amarela: A tarifa sofre um acréscimo de R$ 1,50 para cada 100KW/h consumidos;

- Vermelha: A tarifa sofre um acréscimo de R$ 3,00 para cada 100KW/h consumidos;

Havendo indícios de abusividade na cobrança, o consumidor poderá:

1) Contestar a cobrança perante a Celg;

2) Anotar o número do protocolo de atendimento da Celg;

3) Comparecer na Sede do Procon Goiás, situado na Rua 08, nº 242, Setor Central,  com as últimas 12 (doze) faturas, as quais podem  ser retiradas em qualquer posto de atendimento da Celg ou nos Vapts Vupts (Araguaia, Banana, Campinas, Mangalô, Admar Otto, Garavelo e Cidade Jardim).

4)  Solicitar na sede do Procon Goiás a elaboração de cálculo para comprovar a abusividade da cobrança e a revisão dos valores;

O Procon Goiás, por meio do Núcleo de Assistência Jurídica, promoverá a ação judicial visando a restituição em dobro dos valores cobrados indevidamente,  fornecendo ao consumidor a petição inicial para protocolo no Juizado Especial Cível de sua preferência, desde que os valores pleiteados não ultrapassem a soma de 20 salários mínimos.

Conforme o número de reclamações registradas pelos consumidores, o Procon Goiás, adotará outras medidas possíveis, além das medidas administrativas já adotadas, como a instauração de processo administrativo individual para revisão e ressarcimento das cobranças indevidas.

Os consumidores lesados poderão solucionar suas dúvidas pelo teleatendimento 151 (ou 3201-7100) e podem registrar suas reclamações no Procon Virtual, inclusive anexando cópias de documentos  pessoais e das faturas/boletos de cobranças.

Fonte: Procon Goiás