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segunda-feira, 6 de novembro de 2017

Quando vale a pena financiar ao invés de alugar?

Um dilema comum dos brasileiros é saber quando alugar é mais interessante que financiar um imóvel. Um dos grandes fatores que influencia nesse pensamento é o velho conceito de que “pagar aluguel é jogar dinheiro fora”. Mas nem sempre isso é uma verdade absoluta, principalmente quando se pensa que no financiamento habitacional o que mais se paga é juros.

De acordo com o vice-presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Wilson Rascovit, o sentimento de dizer que é dono do imóvel ainda é muito forte na cultura brasileira e se arrasta há gerações como uma meta de vida. “Para isso, o brasileiro se dispõe a firmar contratos de financiamento habitacional de 25, 30 e até 35 anos para realização do sonho da casa própria. Mas, com tanta passividade na compra, o consumidor acaba não colocando na ponta do lápis o que isso representará em termos de pagamento de juros. Se pegarmos, por exemplo, uma taxa de 9% ao ano de juros, em 30 anos são nada mais nada menos que 270% de juros pago pelo mutuário, se chegar ao final desse contrato, é claro”, calcula.

Por outro lado, no caso do aluguel, o valor inicialmente é fixado entre as partes e corrigido anualmente por um índice, normalmente o IGP-M, que, nos últimos meses tem dado deflação. “É certo que esse aluguel não serve para amortizar uma dívida, assim como os juros, mas, se observarmos o que se paga de aluguel para um imóvel de R$ 200 mil, para o que se paga de prestação para o mesmo valor financiado, o aluguel será por um bom tempo interessante do ponto de vista econômico”, avalia Rascovit.

A locação, conforme o vice-presidente da ABMH, se acompanhada de uma boa educação financeira, poderá render a médio prazo uma boa economia para o consumidor, que posteriormente poderá adquirir um imóvel com recursos próprios ou até mesmo dar uma entrada muito maior e que lhe propiciará uma prestação mais atraente financeiramente falando. “Além disso, do ponto de vista físico do imóvel, o locatário não possui tanta responsabilidade pelo imóvel quanto o proprietário, tem a opção de mudar de imóvel se aquele não lhe convir mais, bem como poderá adequar mais facilmente seu imóvel a mudanças que poderá sofrer em caso de crise econômica e desemprego, isso porque a negociação com o locador é mais acessível a negociação com o banco.”

Pensando também um pouco pela inadimplência, atualmente, o procedimento de retomada do imóvel pelo agente financeiro é muito mais rápido do que pela locação. “Os contratos de financiamento habitacional são regidos pela Lei 9.514/97, que dispõe sobre a execução forçada do contrato de forma extrajudicial (sem precisar de processo) e garantem ao arrematante do imóvel em leilão o direito de ser imitido na posse do imóvel liminarmente, nos termos do artigo 30 de referida lei. Já os contratos de locação, para serem rescindidos de pleno direito e para que o locador possa ter a posse do imóvel depende de processo judicial, sendo que, havendo garantia da locação (fiador, seguro fiança, entre outros) a posse do imóvel raramente é concedida de forma liminar”, explica Wilson Rascovit.

Concluindo, do ponto de vista financeiro, o vice-presidente da ABMH diz que a locação é interessante desde que haja uma educação financeira por parte do locatário que deve buscar economizar a diferença da locação para uma prestação de financiamento cujo valor do imóvel e empréstimo sejam semelhantes, garantindo-lhe a possibilidade de uma aquisição mais interessante em um médio tempo. “Sob o aspecto de administração do imóvel, a locação também é interessante pensando que a responsabilidade pela sua manutenção para o devido uso é do locador. Por fim, do ponto de vista da inadimplência, é mais fácil hoje perder a propriedade e a posse de um imóvel financiado a ter a rescisão e a perda da posse de um imóvel locado.”


quinta-feira, 2 de novembro de 2017

Pouco incentivo à construção civil e falta de condições atrativas para financiamento agravam déficit habitacional no país

A casa própria é o sonho de todo cidadão e o pesadelo de todo governo, pois é uma tarefa extremamente difícil equacionar as medidas de incentivo do governo com a demanda habitacional do país. O levantamento Déficit Habitacional no Brasil, realizado pela Fundação João Pinheiro e divulgado esse ano, mostrou uma carência por de 6.186.503 milhões de domicílios, o que representa 9,3% dos domicílios particulares permanentes e improvisados.

Atualmente, o financiamento habitacional concedido pelos bancos é a forma mais fácil de se conseguir o objetivo da casa própria. É uma possibilidade que se concede ao trabalhador com renda de adquirir o imóvel pagando parcelas, ao invés de ter de desembolsar valor muito alto para aquisição de uma casa ou apartamento, como observa o vice-presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Wilson Rascovit. “Outro ponto que conta bastante para facilitar a aquisição da casa própria são programas como o Minha Casa Minha Vida, que possibilitam famílias de baixa renda adquirir o imóvel com prestações bem abaixo do valor normal de mercado, benefício de desconto na aquisição e até taxa de juros muito mais atraentes”, aponta.

Contudo, a questão deve ser vista sob uma visão mais ampla, segundo Wilson Rascovit. Isso porque hoje há o problema vivido pelas grandes construtoras do país. “Não se vê mais, atualmente, um cenário favorável à construção civil nem mesmo uma grande quantidade de imóveis em construção como se viu nos anos de 2009 a 2014. O auge vivido pelas empresas foi, em alguns casos, substituído pela crise econômica que levou muitas delas ao pedido de recuperação judicial ou até mesmo de falência. Como exemplo, temos construtoras de renome como PDG, Viver/Inpar, Habitare, dentre outras.”

Outro fator que influencia negativamente no mercado são as medidas tomadas pela Caixa Econômica Federal de elevação da taxa de juros e redução da parcela financiável. “Em épocas de ouro, chegamos a ter a possibilidade de financiar 100% do imóvel a uma taxa de juros média de mercado na casa dos 8% ano. Atualmente, o cenário nesse ponto também é desfavorável, uma vez que não se financia mais 100% do imóvel e a taxa média de mercado tem atingido patamares de 10% ao ano. Para imóveis usados, a Caixa financia apenas 50% do valor”, indica o vice-presidente da ABMH.

A união desses fatores afasta o consumidor do mercado imobiliário, impactando a economia do país e também o desenvolvimento das atividades das empresas do ramo da construção civil. Para que esse cenário mude, e o mercado volte a aquecer é necessária uma ação em conjunto das empresas e do governo, como acredita Rascovit.

Por parte do governo, o vice-presidente da ABMH diz que cabe um maior incentivo à construção civil, concessão de benefícios fiscais, se possível, tentativa de manutenção de uma situação mais controlada da economia, em especial no que diz respeito aos preços dos insumos da construção civil. “Além de facilidade na aquisição do financiamento habitacional pela população, principalmente no que se refere às condições do contrato. Pelas construtoras, cabe repassar ao consumidor todo benefício concedido pelo governo, praticar preços justos, entregar os imóveis nas exatas condições prometidas, em especial quanto ao prazo de entrega da unidade.”

Essa conclusão Wilson Rascovit tira devido aos atendimentos que são feitos pela ABMH. “Por tudo que passou e que vem passando, o consumidor não confia mais nas empresas da construção civil, nem mesmo nos operadores dos financiamentos habitacionais. Por mais que estes sejam as grandes potências do mercado, não dá para esquecer que este não existe sem consumidor. Portanto, se não houver uma mudança política das empresas de trato do seu cliente e transparência nos negócios, a confiança do mercado de consumo continuará baixa e os negócios imobiliários consequentemente também”, finaliza.

?Sobre a ABMH – Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos que tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais.

terça-feira, 31 de outubro de 2017

Suspensão de contratos de financiamento preocupa mutuários

Mutuários que tentam financiar imóvel junto à Caixa Econômica Federal, porém têm seus contratos suspensos em razão da ausência de recursos pelo banco. Esta situação tem acontecido com certa frequência, em especial na linha de financiamento cuja fonte do recurso seja o FGTS, conforme as inúmeras reclamações recebidas pela Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).

De acordo com o vice-presidente da ABMH, Wilson Cesar Rascovit, no que diz respeito aos financiamentos do pró-cotista, trata-se de uma modalidade exclusivamente disponibilizada pela CEF e Banco do Brasil que apresenta uma taxa de juros muito atraente. “Pois se encontra no meio termo entre o programa Minha Casa Minha Vida e os financiamentos ofertados com recursos advindos da poupança (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE).”

Entretanto, para que o mutuário possa conseguir esse financiamento, deverá atender a alguns requisitos, como ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS em uma ou mais empresas, estar com contrato de trabalho ativo vinculado ao FGTS ou saldo em conta na data da concessão do financiamento que represente o mínimo de entrada exigido pelo banco. Para trabalhador licenciado do INSS sem quebra de vínculo empregatício, o tempo é contado a partir da data de sua contratação pela empresa da qual se licenciou, podendo ser somado por períodos relativos a outros vínculos empregatícios.

Segundo Wilson Rascovit, essa linha se diferencia da tradicional de financiamentos concedidos na modalidade Carta de Crédito do FGTS, que exige apenas o mínimo de três anos de trabalho sob o FGTS. “E contrato ativo ou saldo em conta à época do financiamento equivalente a entrada exigida pelo banco”, completa.

Essas modalidades chamam bastante atenção do mutuário pela taxa de juros. “Vemos com bastante preocupação o atual cenário dos financiamentos, pois os contratos vinculados ao FGTS têm apresentado sistematicamente problemas na finalização, o que, em muitos casos, acaba adiando o sonho da casa própria do cidadão, levando-o inclusive a arcar com penalidades em caso de rescisão da compra e venda”, observa o vice-presidente da ABMH. Além disso, ele conta que reclamações também são voltadas para falta de informação por parte do agente financeiro, que se limita a dizer que o contrato está aprovado, porém não existem recursos.

Vale lembrar que a essa relação mutuário agente financeiro aplicam-se as regras do Código de Defesa do Consumidor, que impõe ao fornecedor de produtos e serviços a obrigação de prestar informação clara, direta e objetiva sobre todos os produtos e serviços. “Soma-se a isso a Lei de Acesso à Informação (12.527/11), que obriga os entes da administração pública – em que se insere a CEF, por exemplo – a prestar todas as informações necessárias aos consumidores”, explica Rascovit.

A ABMH orienta todos os mutuários que tiveram o crédito aprovado, mas que não assinaram contrato por falta de recurso que se cerquem do máximo possível de documentos que comprovem a aprovação do financiamento e a falta de recurso, que exijam da instituição financeira informações claras, diretas e objetivas sobre tudo que envolve o processo de financiamento e as razões da não liberação do contrato, bem como façam as devidas reclamações junto à ouvidoria da instituição e do Banco Central do Brasil.


segunda-feira, 9 de outubro de 2017

Financiamento da casa própria está mais difícil

A Caixa Econômica Federal anunciou que passará a financiar apenas 50% do valor dos imóveis usados. A medida, divulgada na última segunda, 25 de setembro, vai afetar uma grande parte do mercado imobiliário, uma vez que já não se tem uma demanda muito grande de imóveis novos em razão da crise vivida pelo setor da construção civil.

De acordo com o vice-presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Wilson Cesar Rascovit, anteriormente, a CEF financiava de 60% a 70% dos imóveis usados, o que dava para o mutuário uma margem melhor de entrada. “Com essa nova regra, passa a ser exigido do mutuário o desembolso de uma quantia considerável, caso queira comprar um imóvel usado. A medida vai afetar tanto as pessoas que pretende sair da casa dos pais, quanto aqueles que pretende sair do aluguel ou mudar de imóvel”, pontua.

Considera-se imóvel usado aquele que já foi habitado ou tem mais de 180 dias de averbação do habite-se. “A maior parte dos imóveis negociados nas grandes capitais atualmente estão nessa situação ante a saturação do mercado e do espaço de construção das cidades”, observa Rascovit.

Para ele, do ponto de vista econômico do país, a medida vai com certeza frear o mercado imobiliário, pois não é costume do brasileiro guardar reserva para aquisição de imóvel, muito menos em tempos de crise e alta no desemprego. “Mudar de imóvel nesse cenário já não é uma prioridade, e também deixará de ser importante em razão dessa medida que dificulta a aquisição de um imóvel ou a permuta com outro”, acredita o vice-presidente da ABMH.

Por outro, do ponto de vista da empresa, a ABMH entende que a medida é eminentemente econômica/financeira, uma vez que tem aumentado consideravelmente o número de imóveis retomados pelo banco por inadimplência dos mutuários, o que torna o negócio do financiamento arriscado, face aos custos da execução, a ausência de investidores interessados em mesmo número ou até superior do que a quantidade de imóveis que vai a leilão, e também da manutenção ou queda da valorização dos imóveis, que como se sabe, é a garantia do contrato de mútuo. “Um conjunto de fatores é responsável por essa mudança, mas, sem sombra de dúvidas, prepondera o risco do negócio para o banco, que, como detentor do capital e de normatização favorável, agirá sempre em proveito próprio visando minimizar ao máximo seus prejuízos”, finaliza Wilson Rascovit.

Sobre a ABMH – Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos que tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais. Atualmente, a Associação possui representações em nove estados (inclusive Goiás), além do Distrito Federal, e presta consultoria jurídica gratuita.

terça-feira, 3 de outubro de 2017

IBEDEC orienta sobre os cuidados na compra de brinquedos

O presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – Seção Goiás (IBEDEC-GO), Wilson Rascovit, orienta os consumidores sobre os cuidados ao comprar brinquedos para comemorar o Dia das Crianças, 12 de outubro. A verificação da existência do selo do INMETRO e respeitar a indicação da faixa etária a qual o produto é destinado são algumas dessas dicas que podem prevenir danos à saúde das crianças.

De acordo com Rascovit, o selo do INMETRO é o que atesta a qualidade do produto. “A embalagem deve conter todas as informações sobre o fabricante (nome, CNPJ, endereço, site, telefone de contato)”, explica. Com esses dados, é mais fácil acionar o fabricante em caso de problemas e há a garantia que aquele brinquedo passou por uma verificação técnica. Além disso, o brinquedo nunca deve fugir à faixa etária de uso da criança, que deve ser informada em seu rótulo. Presentear uma criança com um produto para outra idade pode gerar riscos à sua saúde, como que ela engula peças do brinquedo, por exemplo.

O prazo de validade e deve ser observado, assim como as condições de garantia. Sendo que a embalagem ou manual devem trazer em português todas as informações necessárias para que se saiba o que está sendo comprado. Outro ponto importante é exigir a nota fiscal e testar o brinquedo ainda na loja.

A troca do presente só é obrigatória quando há defeito no bem ou quando a compra é indireta (internet, catálogo), do contrário o vendedor pode realizar a substituição ou não. “É interessante que se observe a existência de assistência técnica para aquele produto, principalmente no caso de eletrônicos, na cidade em que o consumidor mora. Isso facilita muito a resolução de qualquer problema técnico”, pontua Wilson Rascovit.

Nos casos de compra indireta (internet ou catálogo) o consumidor tem um prazo de reflexão previsto no Código do Consumidor de sete dias para devolução do produto, independente do motivo sem qualquer custo ou retenção de valor.

O consumidor tem 90 dias contados a partir da data da compra, para reclamar e exigir o conserto de defeitos no produto ou realizar a troca de produtos não perecíveis. Caso o brinquedo seja perecível, a troca pode acontecer em até 30 dias. A garantia adicional é uma liberalidade do fabricante.


CAMPANHA
O IBEDEC-GO está arrecadando brinquedos para doação até o dia 6 de outubro. Todos os brinquedos coletados serão repassados ao Grupo Irmão Amigo-Crianças. Caso tenha um brinquedo novo ou usado (em boas condições), doe no posto de coleta localizado na sede do IBEDEC-GO. Na Rua 5, nº 1.011, Setor Oeste, Goiânia.

Mais informações: (62) 3215-7777 ou (62) 3215-7700

sexta-feira, 29 de setembro de 2017

Idosos são principais vítimas de armadilhas de empréstimos

A contratação de empréstimo consignado inclui muitas armadilhas, das quais os idosos são frequentemente vítimas. O presidente do IBEDEC-GO, Wilson Cesar Rascovit, orienta sobre os cuidados que devem ser tomados na contratação desse tipo de serviço. Embora no próximo domingo, dia 1º, se comemore 14 anos do Estatuto do Idoso e o Dia Mundial do Idoso, ainda há grandes desafios na defesa dessa parcela da população.

A aposentada Laurinda Borges Moreno, 72 anos, luta desde 2015 para recuperar seu crédito (e sua tranquilidade) após ter sido vítima de uma instituição financeira. No final de 2015 ela descobriu a existência de um empréstimo consignado em seu nome, sem que o tivesse autorizado. Depois de um ano tentando negociar com o banco, ela somente teve avanço quando procurou assistência judicial.

“Fiquei meses sem dormir, perdi minha paz. Eu pensei: meu Deus, depois de velha, quando nem posso trabalhar, acontece uma coisa desagradável dessas?”, relembra. De acordo com ela, no ano de 2011 ela contraiu um empréstimo que seria quitado até agosto de 2015. Em fevereiro de 2015 ela fez um segundo empréstimo. No mês de agosto ela concluiu a quitação do primeiro consignado, mas não acompanhou seu saldo bancário, uma vez que estava com problemas de saúde.

Em dezembro do mesmo ano ela recebeu uma ligação lhe oferecendo mais crédito e nesse momento ela descobriu que tinha dois empréstimos com aquele banco, e não apenas um como imaginava. Assim, ela descobriu que a instituição bancária “renovou” o empréstimo consignado que ela havia quitado em agosto e começou a cobrar as novas parcelas a partir de setembro. Tudo isso sem a sua anuência. “Eu liguei muitas vezes para eles e tentei resolver. Mas não adiantou”, comenta Laurinda. A nova dívida tinha prazo de 60 meses.

Os empréstimos anteriores haviam sido contratados por telefone, mas nesse caso específico Dona Laurinda não havia sido consultada ou concordado. “É de suma importância que o idoso fique atento nas ligações que lhe são feitas oferecendo produtos e muitas vezes renegociações de consignados. Infelizmente, durante a conversa o idoso é induzido a fazer contratações ou renegociações que não são de seu interesse. Caso isso ocorra é importante que ele faça a reclamação junto ao agente financeiro, junto aos Procons e aos órgãos de defesa do consumidor”, explica o presidente do IBEDEC-GO.

De acordo com Rascovit os idosos são o alvo principal desse tipo de armadilha por acharem que a outra parte está agindo de boa-fé, o nem sempre ocorre. Para se proteger, a primeira dica é verificar quem está oferecendo o consignado, se esse agente financeiro tem local fixo para uma possível reclamação. O mais seguro é fazer a contratação em lojas físicas e sempre exigir uma via do contrato.

Via judicial, Laurinda conseguiu que os descontos realizados em sua conta fossem paralisados e aguarda a decisão final sobre seu caso. “Eu fico pensando: Eu tive a sorte de descobrir que estavam me cobrando um empréstimo que eu não fiz, mas quantos outros velhinhos pagam durante anos sem ter controle, sem saber o que estão pagando?”, reflete a aposentada.

Mais informações

O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – Seção Goiás (IBEDEC-GO) possui uma cartilha específica com direitos dos idosos, bem como cartilhas relacionadas ao direito do consumidor. Ambas podem ser acessadas e baixadas no site www.ibedecgo.org.br. O instituto oferece orientações sobre os direitos do consumidor. Está localizado na Rua 5, nº 1.011, Setor Oeste, em Goiânia.

Contato: (62) 3215-7700 ou (62) 3215-7777

segunda-feira, 25 de setembro de 2017

Juros devem ser analisados antes de comprar casa própria

Quando falamos em financiamento habitacional, temos como questão principal o contrato de mútuo, que significa empréstimo de algo que deve ser devolvido mediante remuneração pelo tempo do empréstimo. Essa remuneração, no caso do contrato de mútuo habitacional, nada mais é do que os juros cobrados pelo banco. A recomendação é que, antes mesmo de assinar um contrato de financiamento, o consumidor pesquise no mercado quais são as taxas médias empregadas pelas instituições financeiras.

Conforme o vice-presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Wilson Cesar Rascovit, os juros remuneratórios ou compensatórios cobrados pelos bancos devem ser analisados com muita cautela tendo em vista dois elementos primordiais: taxa e tempo de contrato. “A taxa é o percentual propriamente dito, que varia de instituição para instituição e de operação para operação. Tempo de contrato é o tempo que se demora para devolver o capital para a instituição e, obviamente, o tempo que se pagará juros. Quanto maior a taxa e quanto maior o tempo mais se remunera o credor”, explica.
Wilson Rascovit diz que é importante destacar que, para os casos do financiamento habitacional, não existe um teto para cobrança de juros, ou seja, não existe em lei qualquer limitador da taxa praticada pelo mercado. “E essa flutuação vai interferir diretamente na quantidade de contratos fechados pelas instituições. Se os juros estão baixos, a tendência é que o mercado se aqueça, se os juros estão altos, a tendência é que o mercado esfrie.”
Ainda dentro da importância que se deve dar aos juros remuneratórios, o advogado diz que o mutuário deve ter em mente que esse é o ponto chave de sua prestação. “Quando falamos em contratos de financiamento a longo prazo – 300, 360, 420 meses –, estamos falando de muito tempo de retorno do capital, e obviamente o pagamento de muitos juros.”
Com exemplo, ele cita que, um financiamento de 30 anos com uma taxa de 10% ao ano significa pagamento de juros de 300% sobre o saldo devedor. “Isso não quer dizer que você vai pagar efetivamente 300% do que pegou emprestado para o banco, isso porque no caso do financiamento habitacional os juros incidem sobre o saldo devedor do momento. Como tem parcela da prestação que amortiza a dívida, a cada mês os juros vão incidir sobre um saldo devedor menor. Contudo, como o saldo devedor diminui muito pouco nos contratos de longo prazo, o pagamento de juros no final das contas é consideravelmente alto”, explica Rascovit.
O vice-presidente da ABMH diz que, normalmente, o que não se observa ao assinar um contrato de financiamento é o percentual que se paga de juros comparado com o tanto que se amortiza da dívida. “Os mutuários se preocupam com o valor da prestação inicial, se ela cabe na renda familiar, pensando também que a tendência da prestação é diminuir. Posteriormente o que se observa é que, em curto prazo – 2 a 8 anos –, você paga muito mais juros para o banco do que amortiza a dívida, dando a sensação de que foi feito um mal negócio ou que se paga um aluguel para o banco.”

Por isso, de acordo com Wilson Rascovit, a pesquisa preventiva e o entendimento do negócio que será feito antes da assinatura do contrato é a melhor forma de mensurar os riscos, os prejuízos e a viabilidade do negócio, quando o assunto é juros remuneratórios.
Sobre a ABMH – Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos que tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais.