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quarta-feira, 28 de agosto de 2013

ABMH propõe mudanças nas regras do patrimônio de afetação

Se aprovada, lei vai resguardar compradores de imóveis na
planta de possível falência da incorporadora/construtora, assim
como ocorreu com a empresa goiana Encol, há quase 15 anos


Presidente e vice-presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Leandro Pacífico e Wilson Cesar Rascovit, respectivamente, apresentaram uma proposta para alterar o projeto da Lei de Incorporação. O encontro foi realizado no último dia 22, com o deputado federal Lincoln Portela (PR-MG), em Brasília (DF).  A intenção é tornar o patrimônio de afetação obrigatório para as empresas ou grupos econômicos que contarem com mais de três obras de construção civil simultâneas.

“Os associados da ABMH e demais mutuários estão muito preocupados com possíveis falências de incorporadoras e/ou construtoras”, diz Rascovit. “Durante reuniões da associação, constatamos que as empresas que corriam o maior risco de fechar as portas eram, justamente, aquelas que não utilizam o patrimônio de afetação”, destaca.

Criado em 2004, motivado pela falência da construtora goiana Encol, em 1999, o patrimônio de afetação passou a ser um novo instrumento jurídico que resguarda o comprador de imóvel na planta de “certos imprevistos”. Trata-se de uma série de exigências documentais, com o intuito de demonstrar, além da legitimidade do incorporador/construtor (pessoa física ou jurídica), para execução do empreendimento, a sua “saúde financeira” e as características da futura edificação.

“Na época da falência da Encol, o Poder Judiciário teve de buscar saídas, que não tinham previsão legal, para salvaguardar os direitos de mutuários prejudicados. Contudo, a lei criada na ocasião não tornou obrigatória a instituição do patrimônio de afetação, deixando sua implantação à escolha das empresas”, conta Rascovit.

VANTAGENS

O presidente da ABMH explica as vantagens da regra. “No patrimônio de afetação, o empreendimento em construção não se comunica com os demais bens da empresa, ou seja, em caso de falência, é mais simples a reunião dos compradores para finalização da obra”, informa Leandro Pacífico.  

Rascovit também aponta outra vantagem: “Nas obras, que contam com o patrimônio de afetação, é criada uma comissão de representantes dos moradores que detém poder para fiscalizar as contas e atos da incorporadora. A relação tende a ser mais transparente, até porque a contabilidade do empreendimento fica separada do resto da empresa, facilitando essa fiscalização”.

De acordo com o vice-presidente da ABMH, a empresa não pode dispor do dinheiro arrecadado pelos compradores, até que o caixa do patrimônio de afetação tenha todo o recurso para terminar o empreendimento. “As empresas mais sérias já utilizam o patrimônio de afetação em suas operações e não sofrerão grandes mudanças”, ressalta Rascovit.

Conforme Pacífico, a medida só deve encontrar resistências de empresas que não tenham, como prioridade, a segurança do consumidor. “A obrigatoriedade da instituição do patrimônio de afetação deve ser obrigatória apenas para as incorporadoras que tiverem mais de três obras simultâneas. A intenção é que o mercado da construção civil, principalmente nas cidades do interior, não fique engessado com o excesso de burocracia.

“As empresas menores não contam com estrutura para separar contabilidades dos empreendimentos e o processo é mais rudimentar. Em contrapartida, em casos de falência, ficaria mais simples resolver o problema de poucos empreendimentos”, ressalta Rascovit. “O potencial prejuízo para a sociedade seria a quebra de grandes empresas, tendo em vista o largo número de pessoas envolvidas”, completa Pacífico.

Para explicar a situação e a proposta para implantação do patrimônio de afetação, a ABMH pretende lançar campanhas na mídia formal e na internet sobre o tema, para que os futuros mutuários da habitação não tenham problemas posteriores com a incorporadora/construtora.

Após ouvir a proposta de ambos os gestores, o deputado Lincoln Portela se comprometeu em dar andamento ao projeto de lei e nomear um relator. A ABMH, por sua vez, vai entrar com um requerimento para que seja realizada uma audiência pública, de forma que o assunto seja debatido e que a alteração da lei seja implantada, o mais rápido possível.

Postado por Marjorie Avelar
Assessora de Comunicação do Ibedec Goiás/ABMH-GO

terça-feira, 20 de agosto de 2013

Ibedec Goiás comenta: TV, geladeira e até celulares podem ter troca imediata

Foram quase cinco meses de debates com as empresas, mas, finalmente, o governo federal decidiu incluir TV, geladeira, fogão, máquina de lavar, computador e até celular na lista de produtos essenciais de consumo. Conforme a proposta da Secretária Nacional do Consumidor (Senacon), vinculada ao Ministério da Justiça (MJ), quaisquer problemas terão de ser resolvidos em até dez dias úteis, nas capitais e regiões metropolitanas do Brasil, e em até 15 dias úteis nas demais regiões do País. A regra vale para aqueles itens que apresentarem defeitos, em um prazo de até 90 dias após a compra.
De acordo com Wilson Cesar Rascovit, presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – Seção Goiás (Ibedec-GO), a medida deveria já estar em vigor desde abril deste ano, período em que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) completou 23 anos. “Foi um impasse meio óbvio entre governo e empresários, que fez com que demorasse mais tempo”, ressalta. A lista foi negociada com os setores industriais e varejistas e deve ser apresentada aos Procons, ainda nesta semana. Quando entrar em vigor, a multa pode variar entre R$ 200 e R$ 6 milhões, em caso de descumprimento dos prazos.
A medida ainda passará pelo crivo do ministro da Justiça, José Eduardo Cardozo, e, posteriormente, pelas mãos da presidente Dilma Roussef, que dará seu parecer final. A expectativa de Rascovit é a de que todos os itens da nova lista de produtos essenciais devam ser mantidos. “Esperamos que o governo aprove a nova medida, o mais rápido possível, e reduza ao máximo o prazo para a troca do produto, fazendo valer realmente os direitos que o CDC dá ao consumidor”, reforça o presidente do Ibedec Goiás.
“Mesmo com um grande atraso, já que o Código é de 1990, entendemos que os produtos listados são adquiridos pelo consumidor para sua utilização imediata. A garantia da troca mais rápida, da devolução do valor pago pelo produto ou ainda do abatimento proporcional do preço dele será um grande avanço”, afirma Rascovit.
Segundo ele, assim que a medida for aprovada, em definitivo, o fornecedor não poderá aplicar mais o prazo de 30 dias. “Valerá o parágrafo terceiro, do artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor, o qual determina que, quando o produto é essencial, não se aplica o prazo de 30 dias para a resolução do problema”, destaca.

Ibedec avisa: ANS suspende planos de saúde pela 4ª vez

Mais uma vez a Agência Nacional de Saúde Suplementar (ANS) anunciou a suspensão da venda, por três meses, de 212 planos de saúde, administrados por 21 operadoras no Brasil. A medida, que já foi tomada em outras três ocasiões (a última, em outubro do ano passado), é decorrente do descumprimento de prazos determinados para atendimentos médicos, realizações de exames e internações, e negativas indevidas de cobertura.
A medida começa a valer a partir de sexta-feira (23). Além da nova lista, outros 34 planos de cinco operadoras, que há foram punidas pelo órgão e não conseguiram cumprir a metas estabelecidas pela ANS,continuarão suspensas por mais três meses. De acordo com a Agência, apenas no último trimestre de 2013 foram registradas 17.417 reclamações, em todo o País, contra 553 operadoras.
Para o presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – Seção Goiás (Ibedec-GO), Wilson Cesar Rascovit, a suspensão demonstra que os consumidores vêm fazendo a sua parte, ou seja, reclamando dos abusos cometidos pelas operadoras, o que acarretou na suspensão das vendas. “As operadores respeitarão o consumidor só quando sentirem ‘no bolso’. Com essa nova suspensão terão prejuízos”, afirma. Para evitar transtornos, Rascovit orienta os consumidores a consultarem a lista pelo site www.ans.gov.br, antes de fechar qualquer contrato com uma empresa de plano de saúde.
De acordo com a Agência Nacional de Saúde Suplementar, a suspensão das vendas não pode afetar o atendimento aos atuais usuários desses planos de saúde, mas impede a inclusão de novos clientes.


segunda-feira, 19 de agosto de 2013

Proibido estabelecer prazo de validade de créditos em celular

Impor ao consumidor brasileiro um prazo de validade para créditos de celulares pré-pagos está proibido pela Justiça, desde a semana passada, mas as empresas ainda podem recorrer. A decisão da 5ª Turma do Tribunal Regional Federal (TRF) da 1ª Região é válida para todo o território nacional.
De acordo com Wilson Cesar Rascovit, presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – Seção Goiás (Ibedec-GO), a decisão do desembargador Souza Prudente traz um avanço no setor e maior proteção aos clientes de operadoras de telefonia móvel. “É importante esclarecer que até mesmo as agências reguladoras - no caso do Brasil, a Agência Nacional de Telecomunicações (Anatel) – vinham desrespeitando o Código de Defesa do Consumidor (CDC) ao impor, por meio de resoluções, prazo de validade para consumo e inserção de créditos em celulares de linhas pré-pagas”, ressalta Rascovit.
A determinação do TRF veio graças à ação interposta pelo Ministério Público Federal (MPF) contra a Anatel e as operadoras Vivo, Oi, Amazônia Celular e TIM. “Mesmo com a possibilidade de as empresas ainda poderem recorrer, entendemos que, dificilmente, essa decisão será revertida. Isto porque as regras impostas aos consumidores são abusivas e caracterizam enriquecimento ilícito por parte das operadoras”, afirma o presidente do Ibedec Goiás.

Confisco
O próprio relator do processo, desembargador Souza Prudente, afirmou que o estabelecimento de prazos de validade para os créditos pré-pagos de celulares configura um “confisco antecipado dos valores pagos pelo serviço público de telefonia, que é devido aos consumidores”. Na opinião dele, a existência de prazos afronta “os princípios da isonomia e da não discriminação entre os usuários do serviço público de telefonia”. Em matéria publicada pelo jornal O Estado de S. Paulo, Prudente disse ainda que “a Anatel não pode nem deve extrapolar os limites da legislação de regência, como no caso, a possibilitar o enriquecimento ilícito das concessionárias de telefonia móvel."

Com a decisão do TRF, as operadoras deverão reativar o serviço interrompido de todos os usuários, por causa da não inserção de crédito em prazo antes determinado, restituindo-lhes a exata quantia em saldo existente à época da suspensão dos créditos. O prazo para tanto será de 30 dias. Para a empresa que descumprir a determinação da Justiça, a multa diária será no valor de R$ 50 mil.

quinta-feira, 8 de agosto de 2013

“Contrato de Gaveta”: um negócio arriscado em contratos de habitação

Um negócio tão arriscado quanto comum no mercado imobiliário é a venda de imóvel financiado por meio do chamado “contrato de gaveta” ou contrato de cessão de direitos e obrigações. Com ele, uma pessoa que adquiriu uma casa ou um apartamento, utilizando o financiamento habitacional, vende o bem, transferindo as parcelas a um terceiro, sem a participação do banco.
Presidente Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – Seção Goiás (Ibedec-GO), Wilson César Rascovit explica que essa prática ganhou força, a partir de 14 de março de 1990. “Naquela época, foi criada uma restrição legal à transferência de imóveis financiados, onerando as transações com o aumento de 20% na prestação e 2% no saldo devedor dos financiamentos, além de sujeitar o comprador à análise e aprovação de crédito pelo banco”, informa.
De acordo com ele, tal prática tem pleno valor jurídico entre o comprador e o vendedor, porém não teria valor jurídico perante o agente financeiro e/ou terceiros, segundo a legislação do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Com o passar dos anos, os poderes Executivo e Legislativo reconheceram a prática do mercado e buscaram legalizar os contratos firmados, até 25 de outubro de 1996, por força de Medidas Provisórias (MPs), como as de nº. 1520, 1696, 1877, 1878, 1981 e, mais recentemente, pela Lei nº. 10.150/00.
Rascovit alerta que “o contrato de gaveta é fonte certa de problemas para quem vende e para quem compra” e cita alguns exemplos: “Uma pessoa que tenha financiado pelo SFH e transferido o imóvel por contrato de gaveta, quando quiser financiar outro imóvel pelo mesmo sistema, encontrará taxas de juros mais altas, terá problemas para cálculo da margem de renda disponível para o pagamento das prestações e poderá ter até o segundo financiamento negado”.
Segundo o presidente do Ibedec Goiás, quando o cessionário ou “gaveteiro” atrasa pagamentos do financiamento, do condomínio ou do IPTU, para efeitos jurídicos, é o nome do titular que será negativado nos órgãos de restrição do crédito. “E o nome do titular será executado, judicialmente, pelas dívidas, o que lhe trará inúmeros prejuízos”, avisa.
Ainda de acordo com Rascovit, quando o titular do financiamento morre, o cessionário ou gaveteiro sempre vai encontrar problemas para quitar o imóvel e transferi-lo para si, porque é comum ter de abrir um inventário e/ou mesmo negociar algum pagamento para os herdeiros, para conseguir a liberação do imóvel mais rápida.
“Nos contratos mais antigos, pelos quais a prestação é vinculada ao reajuste da categoria profissional, é a categoria do titular que será levada em consideração nos reajustes, o que pode ser prejudicial ao gaveteiro”, ressalta.
Conforme o presidente do Ibedec Goiás, passar uma procuração do titular para o gaveteiro, com cláusulas como “isento de prestação de contas”, sem data de validade ou com possibilidade de cessão para terceiros, é certeza de prejuízo para o vendedor ou titular do financiamento. “Os negócios que se seguirão, daí para frente, não terão qualquer participação do titular, mas as responsabilidades e problemas lhe serão atribuídos no Judiciário”, destaca Rascovit.
Ela também salienta que “entre o vendedor e o comprador de um imóvel mediante contrato de gaveta, a validade do contrato é plena, mas, perante o banco, a validade normalmente é negada, pois ele não participou do contrato”.

Poder Judiciário reconhece contratos

O Poder Judiciário, “sensível a essa situação” dos “contratos de gaveta”), tem reconhecido que os contratos, anteriores a 14 de março de 1990, podem ser transferidos mediante simples troca de mutuário, aproveitando os pagamentos feitos pelo mutuário anterior, o prazo já decorrido do contrato e passando o saldo devedor e as prestações a serem de responsabilidade do novo mutuário, sem acréscimo algum. A informação é do presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – Seção Goiás (Ibedec-GO), Wilson César Rascovit.
Pela Lei nº10.150/00, os financiamentos concedidos em qualquer época, desde que os contratos de gaveta tenham sido firmados, antes de 25 de outubro de 1996 – o que deve ser provado por assinatura com firma reconhecida ou pela procuração -, podem ser validados até administrativamente.
“Caso o banco negue a transferência, o mutuário pode recorrer ao Judiciário, pois há entendimento dos tribunais, inclusive do STJ (Superior Tribunal de Justiça) e TRF (Tribunal Regional Federal) da 1ª e da 4ª Região, que apreciou a matéria, dando ganho de causa aos ‘gaveteiros’. Foi reconhecida a validade dos contratos de gaveta e conferindo a eles legitimidade para a busca da revisão judicial dos contratos”, informa o presidente do Ibedec Goiás.
Rascovit ainda alerta que, atualmente, os bancos realizam o financiamento, na maioria das vezes, pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que possui alienação fiduciária, ou seja, ainda mais prejudicial ao mutuário, pois proíbe o “contrato de gaveta” e caso o mutuário fique três parcelas em aberto, o banco notifica o devedor e retoma o imóvel.


Fique de olho na negociação

Rascovit orienta: quem for transacionar um imóvel que esteja financiado, por meio do contrato de gaveta, o mutuário deve consultar um advogado para a elaboração do contrato, prevendo todas as situações geradoras de disputas judiciais. “Quem vende deve exigir do comprador garantias para o pagamento da dívida e certificar-se da sua idoneidade, porque é o seu nome que pode ir parar no SPC, Serasa e Cadin (Cadastro de Inadimplência), podendo virar réu em ação judicial”, alerta.

De acordo com o presidente do Ibedec Goiás, quem compra deve estar ciente dos problemas de aumento de prestação, decorrentes do falecimento do titular e das responsabilidades que terá, caso atrase o pagamento de prestações ou outros encargos. “Além de ser compelido, judicialmente, a ressarcir o titular dos prejuízos, ainda pode ser condenado a indenizá-lo em danos morais”, destaca Rascovit.

Ibedec Goiás orienta para compra do Dia dos Pais

Mais uma data comemorativa está chegando – o Dia dos Pais, festejado no segundo domingo de agosto – e o comércio já se movimenta há tempos, com o intuito de elevar os negócios nesse período. Segundo a Câmara de Dirigentes Lojistas de Goiânia (CDL), o setor varejista espera vender entre 10% e 12% a mais, em relação a igual período de 2012.
Ainda de acordo com dados do Centro de Pesquisas Econômicas da CDL, em parceria com a Faculdade Alves Faria (Alfa), vestuário (com 39,9% das intenções de compra), calçados e complementos (21,7%) e perfumes (18,3%) são os principais itens que o filho ou a filha pretende presentear o pai.
Diante disso, Wilson César Rascovit, presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – Seção Goiás (Ibedec-GO), alerta para os cuidados que devem ser tomados antes e na hora de ir às compras, o que fazer e/ou exigir mediante possíveis trocas, prazos e garantias que devem ser dadas ao consumidor.


ANTES DA COMPRA:

  • Pesquise, cuidadosamente, os preços, porque eles variam bastante de uma loja para outra.
  • Não comprometa seu orçamento com compra de presente: se está endividado, opte por uma “lembrancinha” ou apenas um beijo e um abraço.
  • Se houver divergência entre o preço anunciado do produto em panfleto e o encontrado na etiqueta ou no sistema informatizado da loja, vale o menor preço. A oferta vincula o fornecedor.


NA HORA DA COMPRA:

  • Negocie um desconto para pagamento à vista, que pode chegar a 10%, o que é mais do que o rendimento anual da poupança.
  • Exija sempre a Nota Fiscal, recibo ou equivalente.
  • Teste o estado e/ou o funcionamento do presente.
  • Observe a identificação do fabricante (nome, CNPJ e endereço). Isto facilitará a responsabilização, caso encontre defeito.
  • Se a loja garante a troca do produto, independentemente do defeito, exija este compromisso por escrito, seja na nota fiscal ou em algum encarte e entregue junto com o presente. Verifique também o prazo para possíveis trocas (em média, é de sete dias) e o dia da semana para fazer esse procedimento. Vale ressaltar que a troca simples (sem ser por defeito) fica a critério da loja.
  • Se a loja física garante a entrega até o Dia dos Pais, exija também este compromisso por escrito. Em caso de compras pela internet, essa informação deve estar clara no site. O ideal é guardar ou até mesmo imprimir tais dados, bem como o número do pedido. Se for descumprido, pode caracterizar danos morais ao consumidor, que conta com a surpresa naquela data especial.
  • É proibida discriminação no pagamento com cheque. Se a loja aceita esta modalidade de pagamento, as exigências que pode fazer são: nome limpo nos cadastros de crédito (que seja da própria pessoa que está comprando) e exigir a identidade do comprador. Lojas que estabelecem tempo mínimo de conta corrente, e/ou que só aceitem “cheque especial”, estão praticando abuso na relação de consumo e devem ser denunciadas ao Procon.
  • O preço à vista e no cartão de crédito deve ser o mesmo. Caso haja prática de preços diferenciados, o abuso deve ser denunciado ao Procon que investigará o caso e aplicará as multas cabíveis. Se a loja vende no cartão, ela também não pode estipular um valor mínimo para a compra (isso é ilegal!).


GARANTIAS:

  • O Código de Defesa do Consumidor (CDC) assegura a garantia legal de 90 dias para produtos duráveis (móveis, joias, etc) e de 30 dias para produtos não duráveis (roupas e perecíveis). Se o vício for oculto ou de difícil detecção, o prazo começa a contar à partir do conhecimento do defeito.
  • O fornecedor também pode oferecer uma garantia maior que a legal, que o consumidor deve exigir por meio de um documento escrito (terno de garantia).
  • Não confunda assistência técnica autorizada pelo fabricante com assistência técnica especializada.


PRAZOS:

  • O fornecedor tem um prazo de 30 dias, a partir da data da reclamação, para solucionar eventuais problemas. Caso isso não ocorra, o consumidor terá direito pela substituição do produto por um outro equivalente, ou pela devolução do valor pago, ou ainda, pelo abatimento proporcional do preço. A opção é do consumidor.
  • Nas compras realizadas por telefone, catálogo, reembolso postal, internet ou fora do estabelecimento comercial, o consumidor tem um prazo de sete dias a contar com a data da compra ou do recebimento do produto para se arrepender.


PROBLEMAS APÓS A COMPRA:

  • Se a compra for feita com cheques pré-datados, o depósito antecipado dele configura descumprimento do contrato. O consumidor pode exigir o equivalente a juros e encargos decorrentes deste depósito antecipado e dependendo dos transtornos experimentados, deverá ser indenizado também em danos morais.
  • Se a compra for feita em carnês, é ilegal a cobrança de tarifa para emissão dos boletos. Caso o consumidor seja cobrado nesta taxa, reclame ao Procon estadual e/ou municipal para aplicação de multas e recorra ao Judiciário para receber estas taxas de volta.