“Contrato de Gaveta”: um negócio arriscado em contratos de habitação

Um negócio tão arriscado quanto comum no mercado imobiliário é a venda de imóvel financiado por meio do chamado “contrato de gaveta” ou contrato de cessão de direitos e obrigações. Com ele, uma pessoa que adquiriu uma casa ou um apartamento, utilizando o financiamento habitacional, vende o bem, transferindo as parcelas a um terceiro, sem a participação do banco.

Presidente Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – Seção Goiás (Ibedec-GO), Wilson César Rascovit explica que essa prática ganhou força, a partir de 14 de março de 1990. “Naquela época, foi criada uma restrição legal à transferência de imóveis financiados, onerando as transações com o aumento de 20% na prestação e 2% no saldo devedor dos financiamentos, além de sujeitar o comprador à análise e aprovação de crédito pelo banco”, informa.

De acordo com ele, tal prática tem pleno valor jurídico entre o comprador e o vendedor, porém não teria valor jurídico perante o agente financeiro e/ou terceiros, segundo a legislação do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Com o passar dos anos, os poderes Executivo e Legislativo reconheceram a prática do mercado e buscaram legalizar os contratos firmados, até 25 de outubro de 1996, por força de Medidas Provisórias (MPs), como as de nº. 1520, 1696, 1877, 1878, 1981 e, mais recentemente, pela Lei nº. 10.150/00.

Rascovit alerta que “o contrato de gaveta é fonte certa de problemas para quem vende e para quem compra” e cita alguns exemplos: “Uma pessoa que tenha financiado pelo SFH e transferido o imóvel por contrato de gaveta, quando quiser financiar outro imóvel pelo mesmo sistema, encontrará taxas de juros mais altas, terá problemas para cálculo da margem de renda disponível para o pagamento das prestações e poderá ter até o segundo financiamento negado”.

Segundo o presidente do Ibedec Goiás, quando o cessionário ou “gaveteiro” atrasa pagamentos do financiamento, do condomínio ou do IPTU, para efeitos jurídicos, é o nome do titular que será negativado nos órgãos de restrição do crédito. “E o nome do titular será executado, judicialmente, pelas dívidas, o que lhe trará inúmeros prejuízos”, avisa.

Ainda de acordo com Rascovit, quando o titular do financiamento morre, o cessionário ou gaveteiro sempre vai encontrar problemas para quitar o imóvel e transferi-lo para si, porque é comum ter de abrir um inventário e/ou mesmo negociar algum pagamento para os herdeiros, para conseguir a liberação do imóvel mais rápida.

“Nos contratos mais antigos, pelos quais a prestação é vinculada ao reajuste da categoria profissional, é a categoria do titular que será levada em consideração nos reajustes, o que pode ser prejudicial ao gaveteiro”, ressalta.

Conforme o presidente do Ibedec Goiás, passar uma procuração do titular para o gaveteiro, com cláusulas como “isento de prestação de contas”, sem data de validade ou com possibilidade de cessão para terceiros, é certeza de prejuízo para o vendedor ou titular do financiamento. “Os negócios que se seguirão, daí para frente, não terão qualquer participação do titular, mas as responsabilidades e problemas lhe serão atribuídos no Judiciário”, destaca Rascovit.

Ela também salienta que “entre o vendedor e o comprador de um imóvel mediante contrato de gaveta, a validade do contrato é plena, mas, perante o banco, a validade normalmente é negada, pois ele não participou do contrato”.

Poder Judiciário reconhece contratos

O Poder Judiciário, “sensível a essa situação” dos “contratos de gaveta”), tem reconhecido que os contratos, anteriores a 14 de março de 1990, podem ser transferidos mediante simples troca de mutuário, aproveitando os pagamentos feitos pelo mutuário anterior, o prazo já decorrido do contrato e passando o saldo devedor e as prestações a serem de responsabilidade do novo mutuário, sem acréscimo algum. A informação é do presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – Seção Goiás (Ibedec-GO), Wilson César Rascovit.

Pela Lei nº10.150/00, os financiamentos concedidos em qualquer época, desde que os contratos de gaveta tenham sido firmados, antes de 25 de outubro de 1996 – o que deve ser provado por assinatura com firma reconhecida ou pela procuração -, podem ser validados até administrativamente.

“Caso o banco negue a transferência, o mutuário pode recorrer ao Judiciário, pois há entendimento dos tribunais, inclusive do STJ (Superior Tribunal de Justiça) e TRF (Tribunal Regional Federal) da 1ª e da 4ª Região, que apreciou a matéria, dando ganho de causa aos ‘gaveteiros’. Foi reconhecida a validade dos contratos de gaveta e conferindo a eles legitimidade para a busca da revisão judicial dos contratos”, informa o presidente do Ibedec Goiás.

Rascovit ainda alerta que, atualmente, os bancos realizam o financiamento, na maioria das vezes, pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que possui alienação fiduciária, ou seja, ainda mais prejudicial ao mutuário, pois proíbe o “contrato de gaveta” e caso o mutuário fique três parcelas em aberto, o banco notifica o devedor e retoma o imóvel.

Fique de olho na negociação

Rascovit orienta: quem for transacionar um imóvel que esteja financiado, por meio do contrato de gaveta, o mutuário deve consultar um advogado para a elaboração do contrato, prevendo todas as situações geradoras de disputas judiciais. “Quem vende deve exigir do comprador garantias para o pagamento da dívida e certificar-se da sua idoneidade, porque é o seu nome que pode ir parar no SPC, Serasa e Cadin (Cadastro de Inadimplência), podendo virar réu em ação judicial”, alerta.

De acordo com o presidente do Ibedec Goiás, quem compra deve estar ciente dos problemas de aumento de prestação, decorrentes do falecimento do titular e das responsabilidades que terá, caso atrase o pagamento de prestações ou outros encargos. “Além de ser compelido, judicialmente, a ressarcir o titular dos prejuízos, ainda pode ser condenado a indenizá-lo em danos morais”, destaca Rascovit.