Começa amanhã, dia 16 de maio, e segue até domingo (18), em
Aparecida de Goiânia, o Feirão do Imóvel SecoviGoiás/10º Feirão Caixa da Casa
Própria, que pretende fomentar as vendas de casas e apartamentos financiados
pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Ao todo, a Caixa Econômica Federal
(CEF) espera alcançar R$ 155 bilhões em concessões de crédito imobiliário neste
ano, em relação aos quase R$ 135 bilhões de 2013, segundo o presidente da
instituição financeira, Jorge Hereda, durante discurso de abertura do Feirão,
em São Paulo.
O problema é que o “mar de rosas” mostrado nas propagandas
oficiais só existe na TV. Assim como os planos de saúde, que trazem crianças
alegres e saltitantes, os comerciais de financiamento da casa própria mostram apenas
pessoas com seus sonhos realizados.
Os milhões de processos, no entanto, que tramitam no Poder Judiciário,
além das reclamações e problemas relatados aos Procons e nos escritórios do Instituto
Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec) em todo o Brasil,
comprovam que a realidade é bem diferente e que o sonho da casa própria pode
virar um grande pesadelo quase interminável.
São muitos problemas relacionados a financiamentos negados,
imóveis danificados, cobrança de taxas de condomínio em atraso, imóveis
ocupados e até atraso na entrega de imóveis em construção.
Para evitar estas dores de cabeça e tentar fazer com que o
sonho vire realidade, o Presidente do Ibedec Goiás, Wilson Cesar Rascovit,
elaborou um Guia Rápido de Consulta para os candidatos à compra de imóveis nos
“feirões”:
1) Pesquise o preço do imóvel -
Procure avaliar outros imóveis à venda no mesmo prédio ou conjunto, para saber
o valor de mercado. Também vale pesquisar junto a imobiliárias e corretores
quanto ao preço médio do metro quadrado na região. Para fazer um bom negócio, é
preciso saber o valor médio de outros imóveis com as mesmas características do
que você pretende comprar e já determinar o valor máximo que você pretende
pagar pelo imóvel.
2) Pesquise as taxas de juros – Não é somente a Caixa que faz
financiamentos para habitação. Todos os bancos do país fazem. E a taxa de juros
varia conforme sua renda, o valor do imóvel e o valor do financiamento.
Pesquise e faça simulações em todos os bancos para encontrar a melhor taxa.
Fique atento ao CET, que é o Custo Efetivo Total do Financiamento, um
percentual que mostra quanto o financiamento vai custar incluindo todas as
taxas administrativas e tributos cobrados pelo banco. Nem sempre a menor taxa
de juros é o melhor negócio. Para ajudar na pesquisa, a internet é uma grande
ferramenta, pois todos os bancos têm simuladores on-line.
3) Imóvel ocupado – A maior fonte de problemas é quando o imóvel
está ocupado. Procure a informação no Edital ou nos prospectos de venda. Se
estiver ocupado, o primeiro conselho é que você não efetue a compra. Se mesmo
assim você ainda estiver determinado a arriscar fazer um bom negócio, seu
primeiro passo é fazer uma visita ao imóvel e tentar conversar com o ocupante
sobre a situação dele e se o mesmo vai ou não desocupar o imóvel amigavelmente.
Se houver uma pré-disposição para a briga por parte do ocupante, desista da
compra, pois o processo de retirada Judicial é bem demorado e pode até não
acontecer. Além disto, lembre-se que existem custas judiciais e honorários de
advogados, caso necessite entrar na Justiça.
4) Conheça o imóvel por dentro e faça uma vistoria detalhada, antes de
fechar negócio – É muito comum, principalmente em imóveis ocupados, que ao
tomar posse do imóvel o comprador se depare com luminárias, armários, torneiras
e até partes de gesso arrancadas e que constavam quando da primeira visita.
Então o caminho para poder reclamar prejuízos, é fazer uma vistoria detalhada
do imóvel que lhe foi prometido e colher a assinatura da empresa que está
vendendo. Isto vale como prova para reclamações na Justiça e é obrigação do
comprador repor os itens faltantes ou indenizar o comprador em dinheiro.
5) Guarde todos os panfletos, anúncios e escritos feitos pelos
vendedores – Na Justiça tudo vale como prova e o que é prometido vincula o
fornecedor a cumpri-lo. Então tudo que for objeto da negociação faça constar na
proposta de compra, inclusive prazos, taxas de juros, metragem do imóvel e
outras despesas.
6) Proposta de compra com
dependência de financiamento – Não
é possível a nenhum vendedor prometer a aprovação de financiamento, porque tal
aprovação dependerá do preço do imóvel, sua renda, valor da entrada, valor
financiado e regularidade do seu cadastro. Se você depende de financiamento
para comprar o imóvel, não assine nenhum documento antes de verificar se seu
crédito está aprovado. Caso o vendedor lhe empurre um “pedido de reserva de
imóvel” ou peça para você deixar um “cheque caução”, com a promessa de que se o
financiamento não for aprovado o negócio está desfeito sem qualquer custo, não
vacile, exija tal compromisso por escrito, que pode ser até por uma simples
frase colocada nesta proposta: “Em caso de não aprovação do meu financiamento,
serei ressarcido imediatamente do que desembolsei de sinal ou do meu cheque
caução, não ficarei obrigado a pagar nenhuma taxa e devolução será no ato de
minha solicitação”. Se não tomar estes cuidados, é certeza de que terá que
recorrer à Justiça caso tenha o financiamento negado, pois a maioria das
empresas cobra multa.
7) Dívidas e condomínio – Se o imóvel que você vai comprar está
pronto, novo ou usado, procure se certificar de que não há outras dívidas
pendentes, como condomínio e IPTU. São dívidas de responsabilidade do antigo
proprietário, que deverão ser quitadas pelo banco ou pelo vendedor do imóvel,
mas que se não estiverem pagas vai ter o imóvel como garantia e a execução vai
correr contra o atual proprietário, que então terá que recorrer a Justiça para
receber este dinheiro do vendedor. É de suma importância que esta obrigação
conste na proposta de compra ou no contrato, inclusive prevendo a possibilidade
de reter os pagamentos ao vendedor enquanto houver pendências.
8) Prazo do financiamento – Quanto maior o prazo do contrato, mais juros você
pagará pelo imóvel. Se a taxa for de 10% ao ano, por exemplo, a cada 10 anos de
financiamento, você paga o valor de mercado de um imóvel só de juros, além de
correção monetária e o valor do próprio financiamento. Portanto, ao financiar
um imóvel em 30 anos, você pagará 4,5 vezes o valor de mercado do imóvel, entre
juros, capital e correção monetária. Ao financiar em 20 anos, você pagará 3,5
vezes o valor de mercado do imóvel. Sabendo disto, procure comprar o menor
imóvel dentro de suas necessidades atuais, dê o máximo de entrada possível, e
financie pelo menor prazo dentro de sua capacidade de pagamento. Lembre-se que
se atrasarem três parcelas, seu imóvel será levado a leilão, você perderá tudo
que pagou e pode ainda ser surpreendido com uma dívida resultante do valor de
venda do imóvel ser inferior ao valor do saldo devedor do financiamento.
9) Composição de renda – É comum pais e filhos ou irmãos ou
cunhados e até amigos se unirem para compor a renda necessária para conseguir o
financiamento. Só que as pessoas tem que lembrar que ficarão obrigadas pelo
pagamento da dívida até o final, além do fato que sua renda estará comprometida
para fins de financiar outro imóvel no futuro. Imagine dois irmãos solteiros
que financiem um imóvel compondo renda. Se um casar e quiser comprar outro
imóvel financiado, sua renda terá que ser suficiente para pagar as obrigações
dos dois imóveis, ou o banco não liberará seu crédito. Portanto, antes de
compor a renda com outras pessoas, pense bem no tamanho do vínculo e da
confiança que vocês terão por muitos e muitos anos.
10) Comprometimento de renda – Não comprometa mais de 15% de sua renda com o
pagamento da primeira parcela do financiamento, e não caia na tentação de
comprometer 30% conforme muitos bancos orientam. Este cuidado é fundamental
para você conseguir honrar todas as parcelas do financiamento sem dificuldades.
Lembre-se que o prazo é muito longo, dificuldades e crises acontecem sempre e
com todos, e comprometer menos seu salário é caminho certo para não haver
surpresas desagradáveis no futuro.
11) Despesas da compra – Escolhido o imóvel e aprovado o
financiamento, lembre-se que há despesas de escritura e ITBI para registrar a
transação em cartório. Estes custos podem chegar a 3% do valor de mercado atual
do imóvel, portanto, ou você tem que ter esta reserva em dinheiro, ou precisa
já incluir estes custos no financiamento. É uma despesa à vista e sem o seu
pagamento o negócio não se realiza.
12) Despachante imobiliário – É comum a utilização de despachante
imobiliário, com taxas muitas vezes até fixa nos contratos de venda. Saiba que
esta despesa não é obrigatória, a intervenção deste profissional não é
necessária, e você mesmo pode fazer todos os procedimentos burocráticos, o que
pode lhe tomar tempo, mas economizará cerca de R$ 500,00 a R$ 1.000,00
com esta despesa.
Rascovit ainda lembra que “estas são algumas dicas, dentre dezenas de problemas
que podem acontecer na compra de um imóvel. Na dúvida sobre qualquer situação,
procure o Ibedec ou o Procon e oriente-se!
O Ibedec Goiás disponibiliza uma
publicação no site www.ibedecgo.org.br - a Cartilha do
Consumidor – Especial Construtoras -, que enfoca estes entre outros problemas
na compra de imóveis novos e usados. O download é gratuito.
Por Marjorie Avelar - Assessora de Comunicação do Ibedec Goiás