Começa hoje, 12 de junho, e segue até domingo, 14, o 11º Feirão do Imóvel da Caixa Econômica Federal (CEF), com o objetivo de fomentar a comercialização de casas e apartamentos, por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Para Wilson César Rascovit, presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec-GO) e da Associação dos Mutuários da Habitação – Seção Goiás (ABMH-GO), o “mar de rosas mostrado nas propagandas oficiais do Feirão só existe na tevê.
“Assim como os planos de saúde fazem propagandas com crianças alegres e saltitantes, os comerciais de financiamento da habitação só mostram pessoas com seus sonhos realizados”, critica. “A realidade é bem diferente para milhares de mutuários, considerando as ‘pilhas’ de processos que tramitam no Judiciário, além das reclamações e problemas relatados junto aos Procons por todo o País, inclusive em Goiás por meio do Ibedec”, diz Rascovit.
De acordo com ele, são muitos os problemas relacionados a financiamentos negados, imóveis danificados, cobrança de taxas de condomínio em atraso, imóveis ocupados e até atraso na entrega de imóveis em construção.
Para evitar “dores de cabeça” e tentar fazer com que o sonho vire realidade, o presidente do Ibedec Goiás elaborou um guia rápido de consulta para os candidatos à compra de imóveis nos “feirões”, mais especificamente o da Caixa. Para mais informações, o Instituto também disponibiliza gratuitamente, por meio do site www.ibedecgo.org.br, a publicação da “Cartilha do Consumidor – Especial Construtoras”, que trata destes entre outros problemas que podem surgir na hora de comprar seu imóvel novo ou usado.
Ele ainda ressalta que “estas são algumas dicas, dentre dezenas de problemas que podem acontecer na compra de um imóvel”. “Na dúvida sobre qualquer situação, procure o Ibedec/ABMH ou o Procon de sua cidade, para receber orientação”, sugere.
1 - Pesquise o preço
do imóvel:
1.1. - Procure avaliar outros imóveis à venda no mesmo
prédio ou conjunto, para saber o valor de mercado.
1.2. - Também vale pesquisar junto às imobiliárias e
corretores quanto ao preço médio do metro quadrado na região.
1.3. - Para fazer um bom negócio, é preciso saber o
valor médio de outros imóveis com as mesmas características daquele que o
candidato a mutuário pretende comprar e já determinar o valor máximo que você
pretende pagar pelo bem.
2 - Pesquise as taxas
de juros:
2.1. – Saiba que não é somente a Caixa Econômica
Federal que faz financiamentos para habitação. Todos os bancos do País podem
oferecer o mesmo serviço. Diante da concorrência, a taxa de juros varia
conforme sua renda, o valor do imóvel e o valor do financiamento.
2.2. - Pesquise e faça simulações em todos os bancos
para encontrar a melhor taxa. Fique atento ao Custo Efetivo Total (CET) do
Financiamento. Trata-se de um percentual que mostra quanto o financiamento vai
custar, incluindo todas as taxas administrativas e tributos cobrados pelo
banco. Nem sempre a menor taxa de juros é o melhor negócio.
2.3. - Para ajudar na pesquisa, a internet é uma grande
ferramenta, pois todos os bancos oferecem simuladores on-line.
3 - Imóvel ocupado:
3.1. – A maior fonte de problemas é quando o imóvel
está ocupado. Procure a informação no edital ou nos prospectos de venda. Se
estiver ocupado, o primeiro conselho é que não efetuar a compra.
3.2. - Se mesmo assim o candidato a mutuário ainda
estiver determinado a arriscar fazer um bom negócio, seu primeiro passo é fazer
uma visita ao imóvel e tentar conversar com o ocupante sobre a situação dele e
se este vai ou não desocupar o imóvel amigavelmente. Se houver uma
pré-disposição para a briga por parte do ocupante, desista da compra, pois o
processo de retirada Judicial é bem demorado e pode até não acontecer.
3.3. - Além disto, lembre-se que existem custas
judiciais e honorários de advogados, caso necessite entrar na Justiça.
4 - Conheça o imóvel
por dentro e faça uma vistoria detalhada antes de fechar negócio:
4.1. - Ao tomar posse do imóvel, principalmente
naqueles ocupados por outra pessoa anteriormente, é muito comum o novo morador
se deparar com luminárias, armários, torneiras e até partes de gesso arrancadas
e que já constavam quando realizou a primeira visita.
4.2. - O caminho para poder reclamar prejuízos, é fazer
uma vistoria detalhada do imóvel que lhe foi prometido e colher a assinatura da
empresa que está vendendo. Isto vale como prova para reclamações na Justiça.
Saiba que é obrigação do comprador repor os itens faltantes ou indenizar o
comprador em dinheiro.
5 - Guarde todos os
panfletos, anúncios e escritos feitos pelos vendedores:
5.1. - Guardar informativos sobre o imóvel vale como prova
em caso de processo judicial. O que é prometido vincula o fornecedor a
cumpri-lo. Então, tudo que for objeto da negociação faça constar na proposta de
compra, inclusive prazos, taxas de juros, metragem do imóvel e outras despesas.
6 - Proposta de compra
com dependência de financiamento:
6.1. - Não é possível a nenhum vendedor prometer a
aprovação de financiamento, porque esta dependerá do preço do imóvel, da renda
do candidato a mutuário, valor da entrada, valor financiado e regularidade do
seu cadastro.
6.2. - Se depender de financiamento para comprar o
imóvel, não assine nenhum documento, antes de verificar se o seu crédito está
aprovado. Caso o vendedor lhe “empurre um pedido de reserva de imóvel” ou peça
para deixar um “cheque caução”, com a promessa de que se o financiamento não
for aprovado o negócio está desfeito, sem qualquer custo, não vacile: exija
este compromisso por escrito, que pode ser até por uma simples frase colocada
nesta proposta: “Em caso de não aprovação do meu financiamento, serei
ressarcido imediatamente do que desembolsei de sinal ou do meu cheque caução,
não ficarei obrigado a pagar nenhuma taxa e devolução será no ato de minha
solicitação”.
6.3. - Se não tomar estes cuidados, é certeza de que
terá de recorrer à Justiça, caso tenha o financiamento negado, pois a maioria
das empresas cobra multa.
7 - Dívidas e
condomínio:
7.1. - Se o imóvel que vai comprar está pronto, novo ou
usado, procure se certificar de que não há outras dívidas pendentes, como
condomínio e IPTU. São dívidas de responsabilidade do antigo proprietário, que
deverão ser quitadas pelo banco ou pelo vendedor do imóvel.
7.2. – Se estas taxas ou impostos não estiverem
quitados, o imóvel serve como garantia de pagamento. Tal execução vai correr
contra o atual proprietário que, então, terá de recorrer à Justiça para receber
este dinheiro do vendedor.
7.3. - É de suma importância que esta obrigação conste
na proposta de compra ou no contrato, inclusive prevendo a possibilidade de
reter os pagamentos ao vendedor, enquanto houver pendências.
8 - Prazo do financiamento:
8.1. - Quanto maior o prazo do contrato, mais juros o
mutuário pagará pelo imóvel. Se a taxa for de 10% ao ano, por exemplo, a cada
10 anos de financiamento, paga-se o valor de mercado de um imóvel somente de
juros, além de correção monetária e o valor do próprio financiamento.
8.2. - Ao financiar um imóvel em 30 anos, o mutuário
pagará 4,5 vezes o valor de mercado do imóvel, entre juros, capital e correção
monetária. Ao financiar em 20 anos, pagará 3,5 vezes o valor de mercado.
8.3. - Sabendo disto, procure comprar o menor imóvel,
dentro de suas necessidades atuais, e dê o máximo de entrada possível.
8.4. - Financie pelo menor prazo dentro de sua
capacidade de pagamento. Lembre-se que, se atrasar três parcelas, seu imóvel
será levado a leilão e poderá perder tudo que pagou. O mutuário ainda pode
ainda ser surpreendido com uma dívida resultante do valor de venda do imóvel
ser inferior ao valor do saldo devedor do financiamento.
9 - Composição da
renda:
9.1. - É comum pais e filhos ou irmãos ou cunhados e
até amigos se unirem para compor a renda necessária para conseguir o
financiamento. Só que as pessoas têm de lembrar que ficarão obrigadas pelo
pagamento da dívida até o final, além do fato de que sua renda estará
comprometida para fins de financiar outro imóvel no futuro.
9.2. - Imagine dois irmãos solteiros, que financiaram
um imóvel compondo renda. Se um casar e quiser comprar outro imóvel financiado,
sua renda terá de ser suficiente para pagar as obrigações dos dois imóveis, ou
o banco não liberará seu crédito.
9.3. - Antes de compor a renda com outras pessoas,
pense bem no tamanho do vínculo e da confiança que terão por muitos e muitos
anos.
10 - Comprometimento
da renda:
10.1. - Não comprometa mais de 15% de sua renda com o
pagamento da primeira parcela do financiamento, e não “caia na tentação” de
comprometer 30%, conforme muitos bancos orientam.
10.2. - Este cuidado é fundamental para o
mutuário/consumidor conseguir honrar com todas as parcelas do financiamento,
sem dificuldades.
10.3. - Lembre-se que o prazo é muito longo,
dificuldades e crises acontecem sempre e com todos. Por isto, comprometer menos
seu salário é o caminho certo para não haver surpresas desagradáveis no futuro.
11 - Despesas da compra:
11.1. - Escolhido o imóvel e aprovado o financiamento,
lembre-se de que há despesas de escritura e ITBI (Imposto sobre a Transmissão
de Bens Imóveis), para registrar a transação em cartório.
11.2. - Estes custos podem chegar a 3% do valor de
mercado atual do imóvel. Portanto, ou o candidato a mutuário tem esta reserva
em dinheiro ou precisará incluir estes gastos no financiamento. É uma despesa à
vista e, sem o seu pagamento, o negócio não se realiza.
12 - Despachante
imobiliário:
12.1. - Está “virando moda” a utilização de despachante
imobiliário, cujas taxas des serviço, muitas vezes, chega a ser fixada nos
contratos de venda.
12.2. – Saiba que esta despesa não é
obrigatória. A intervenção deste profissional não é necessária, pois o
próprio candidato a mutuário pode fazer todos os procedimentos burocráticos.
Isso pode poupar-lhe tempo e uma economia entre R$ 500 e R$ 1 mil.
Postado por Marjorie Avelar, analista de comunicação do Ibedec Goiás
