O DIREITO DO MUTUÁRIO/CONSUMIDOR COM RELAÇÃO AOS PROBLEMAS ESTRUTURAIS DO SEU IMÓVEL

Com o “boom imobiliário”, várias famílias vêm se utilizando do SFH - Sistema Financeiro da Habitação, SFI - Sistema Financeiro Imobiliário, Construtoras e pequenos construtores para adquirirem a tão sonhada casa própria.

Ocorre que, as construtoras e os pequenos construtores, além dos agentes financeiros (bancos), com a pressa de entregarem o imóvel e receberem pela construção e a liberação do financiamento, realizam obras que muitas vezes trarão uma grande “dor de cabeça” para o mutuário/consumidor.

Falo sobre isso, pois venho constando que várias pessoas estão passando por esse problema, ou seja, adquirem seu imóvel de uma construtora, ou de um pequeno construtor, e, passado algum tempo, esse imóvel começa a apresentar vícios em sua construção. Exemplo: na época das chuvas, os cômodos são inundados pelas goteiras existentes no teto; rachaduras afetam a estrutura do imóvel; telhados que ameaçam desabar; trincas em muros; pinturas que ressecam e descascam em um curto período de tempo; entre outros casos.

Para aqueles que financiaram o seu imóvel através do SFH ou SFI, está embutido o seguro, que cobre, dentre outros, danos físicos do imóvel.

Pois bem, para autorizar a contratação do seguro, é feita a vistoria das condições físicas do imóvel, através de engenheiro enviado pelos agentes financeiros (bancos), e após a aprovação do referido profissional, a transação é autorizada.

Ocorre que muitas vezes, esses vícios na construção somente aparecerão posteriormente a compra, o que chamamos de vícios ocultos consumidor têm o direito de requerer junto ao agente financeiro ou construtora, que o seu imóvel seja reparado através do seguro embutido na prestação do financiamento ou para aqueles que não fizeram o financiamento, exijam que seu imóvel seja reparado pela construtora que lhe vendeu o mesmo.

Nesse ponto, cabe esclarecer que, caso o imóvel corra o risco de desabamento, o mutuário/consumidor deve acionar também o Corpo de Bombeiros e a Defesa Civil do município que irão realizar a vistoria do imóvel e avaliar se o mesmo deve ser desocupado ou não.

Como podemos verificar, o que estamos dizendo se enquadra perfeitamente nos conceitos de consumidor e fornecedor dispostos no art. 2º e 3º do CDC, e deve-se aplicar ao caso os direitos advindos deste codex.

Nos termos do art. 12 do referido diploma legal, o fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos, sendo que o prazo para reclamar o vício prescreve em cinco anos e se inicia a partir do conhecimento do dano e de sua autoria (art. 27 do CDC).

No que tange à responsabilidade da construtora e ao prazo para reclamar o vício de construção o Código de Defesa do Consumidor é enfático:

“SEÇÃO II

Da Responsabilidade pelo Fato do Produto e do Serviço

Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.”

“Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.”

Logo, comprovado o nexo causal entre a inobservância de vários requisitos quando da construção, além da utilização de materiais de péssima qualidade, é dever da construtora em reparar os danos causados, indenizando o mutuário/consumidor de todos os valores gastos e efetuando as reformas e reparos pendentes.

Com relação a seguradora, não há muito que se delongar sobre a obrigação da mesma em realizar os reparos no imóvel, pois a mesma realizou a vistoria no imóvel financiado acompanhada de um engenheiro antes de firmar o contrato.

Nesse sentido, o código Civil é bem claro:

“Art. 757. Pelo contrato de seguro, o segurador se obriga, mediante o pagamento do prêmio, a garantir interesse legítimo do segurado, relativo a pessoa ou a coisa, contra riscos predeterminados.”

“Art. 776. O segurador é obrigado a pagar em dinheiro o prejuízo resultante do risco assumido, salvo se convencionada a reposição da coisa.”

Como podemos verificar, o mutuário/consumidor têm o poder legítimo e reconhecido de receber o seu imóvel em perfeitas condições, basta apenas procurar os seus direitos junto ao Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil.

DIA DAS MÃES – O CONSUMIDOR SABE DOS SEUS DIREITOS?

Em 1932, através de um Decreto, o então presidente Getulio Vargas, determinou que no Brasil, o Dia das mães seria comemorado sempre no segundo domingo de maio. Apenas para ilustrar, antes de adentrarmos sobre o Dias das Mães e a relação de consumo, vamos entender como foi criado esse dia.

A comemoração já vem da Grécia Antiga onde os gregos homenageavam a deusa Reia (mãe comum de todos os seres). Os romanos, como seguiam uma religião parecida com os gregos, faziam homenagem a Cibele, mãe dos deuses, festa essa que duravam três dias.

O Dias das mães somente tomou um caráter cristão, nos primórdios do cristianismo, em homenagem a Virgem Maria.

No século XVII, os ingleses também comemoravam o dia, entregando presentes para suas mães durante as missas e os filhos que moravam longe de casa, ganhavam esse dia para visitarem suas mães

Em 1904, Anna Jarvis, nos Estados Unidos teve a idéia de criar uma data em homenagem a sua mãe, que havia prestado serviços comunitários na Guerra Civil. Seu pedido foi oficializado em 1914, pelo Congresso Norte-Americano, onde após sua oficialização, muitos países seguiram o mesmo exemplo, mas ganhando um caráter apenas comercial.

Após esse breve histórico e verificando que hoje, infelizmente, essa data tem realmente caráter comercial, o consumidor que pretende homenagear a sua mãe deve tomar alguns cuidados, antes da compra, na hora da compra e principalmente saber os seus direitos após a compra. Eles são:

ANTES DA COMPRA

- Pesquise cuidadosamente os preços. Eles variam bastante de uma loja para outra;

- Não comprometa seu orçamento com compra de presente, se está endividado opte por uma lembrancinha;

- Se houver divergência entre o preço anunciado do produto em panfleto, do preço encontrado na etiqueta ou no sistema informatizado da loja, vale o menor preço. A oferta vincula o fornecedor;

NA HORA DA COMPRA

- Negocie um desconto para pagamento à vista. Os descontos podem chegar a 10% o que é mais do que o rendimento anual da poupança.

- Exija sempre a Nota Fiscal, recibo ou equivalente;

- Teste o funcionamento do presente;

- Observe a identificação do fabricante (nome, CNPJ e endereço), isto facilitará a responsabilização caso encontre defeito;

- Se a loja garante a troca do produto, independente de defeito, exija este compromisso por escrito, seja na nota fiscal ou em algum encarte e entregue junto com o presente;

- Se a loja garante a entrega até o dia das mães, exija também este compromisso por escrito. Se for descumprido, pode caracterizar danos morais ao consumidor, que conta com a surpresa naquela data especial;

- É proibido a discriminação no pagamento com cheque. Se a loja aceita cheques, as exigências que pode fazer são de nome limpo nos cadastros de crédito, que seja da própria pessoa que está comprando, além de poder exigir a identidade do comprador. Lojas que estabelecem tempo mínimo de conta corrente, ou que só aceitem “cheque especial”, estão praticando abuso na relação de consumo e devem ser denunciadas ao PROCON.

- O preço à vista e no cartão de crédito deve ser o mesmo. Caso haja prática de preços diferenciados, o abuso deve ser denunciado ao PROCON que investigará o caso e aplicará as multas cabíveis.

GARANTIA

- O Código de Defesa do Consumidor assegura a garantia legal de 90 dias para produtos duráveis (móveis, jóias, etc) e de 30 para produtos não duráveis (roupas e perecíveis). Se o vício for oculto ou de difícil detecção, o prazo começa a contar à partir do conhecimento do defeito;

- O fornecedor também pode oferecer uma garantia maior que a legal, que o consumidor deve exigir por meio de um documento escrito (terno de garantia);

- Não confunda assistência técnica autorizada pelo fabricante com assistência técnica especializada.

PRAZOS

- O fornecedor tem um prazo de 30 dias, a partir da data da reclamação, para solucionar eventuais problemas. Caso isso não ocorra, o consumidor terá direito pela substituição do produto por um outro equivalente, ou pela devolução do valor pago, ou ainda, pelo abatimento proporcional do preço. A opção é do consumidor;

- Nas compras realizadas por telefone, catálogo, reembolso postal, internet ou fora do estabelecimento comercial, o consumidor tem um prazo de 07 dias a contar com a data da compra ou do recebimento do produto para se arrepender.

PROBLEMAS APÓS A COMPRA

- Se a compra for feita com cheques pré-datados, o depósito antecipado dele configura descumprimento do contrato. O consumidor pode exigir o equivalente a juros e encargos decorrentes deste depósito antecipado e dependendo dos transtornos experimentados, deverá ser indenizado também em danos morais;

- Se a compra for feita em carnês, é ilegal a cobrança de tarifa para emissão dos boletos. Caso o consumidor seja cobrado nesta taxa, reclame ao PROCON para aplicação de multas e recorra ao Judiciário para receber estas taxas de volta.

COMO O CONSUMIDOR PODE SABER QUAIS JUROS ESTÃO SENDO COBRADOS

O consumidor muitas vezes na hora da compra se depara com vendedores, bancos, concessionárias, (instituições financeiras e sociedades de arrendamento mercantil), apresentando o valor dos juros cobrados e o valor da parcela a ser pago pelo consumidor.

Ocorre que, muitas vezes, lhe são passados tais valores, mas não é passado qual o CET (Custo Efetivo Total). O que seria isso????

Custo Efetivo Total (CET)  é o nome dado à taxa percentual que inclui todos os custos pagos por pessoa física na contratação de operações de crédito ou de arrendamento mercantil financeiro, ou seja, na contratação de empréstimos ou financiamentos. Nela deve englobar não apenas a taxa de juros, mas também tarifas, tributos, seguros e outras despesas cobradas do cliente.

O CET deve ser informado pelas instituições financeiras e pelas sociedades de arrendamento mercantil antes da contratação de operações de crédito e de arrendamento mercantil e também em qualquer outro momento, a pedido do cliente, fato esse que na maioria das vezes não ocorre.

O CET também deve constar dos informes publicitários das instituições quando forem veiculadas ofertas específicas (com divulgação da taxa de juros cobrada, do valor das prestações, etc.).

Agora perguntamos, o consumidor sabe disso?????

Creio eu que não. Existe uma resolução, ou seja, a Resolução CMN 3.517, de 2007, que dispõe sobre a informação e a divulgação do custo efetivo total correspondente a todos os encargos e despesas incidentes nas operações de crédito e de arrendamento mercantil financeiro, contratadas ou ofertadas a pessoas físicas.

Diz ainda que, os informativos publicitários devem mencionar o CET (Custo Efeito Total) de forma clara e legível.

Conhecendo previamente o custo total da operação de crédito, fica mais fácil para o cliente comparar diferentes ofertas de crédito oferecidas pelas instituições do mercado, gerando maior concorrência entre as instituições.

Por exemplo, um empréstimo de R$ 1.000,00 que tenha juros de 5% ao mês e sobre o qual se cobre uma Taxa de Abertura de Crédito de R$ 100,00 vai ter um CET – Custo Efetivo Total de 6,92%. Já um empréstimo de R$ 1.000,00 que tenha juros de 1% ao mês e sobre o qual se cobre uma Taxa de Abertura de Crédito de R$ 500,00 vai ter um CET – Custo Efetivo Total de 14,13%.

Então a empresa que apresenta a taxa de juros menor, não é a melhor opção para o consumidor porque as demais taxas acabam elevando o valor total do empréstimo a patamares muito superiores aos da empresa que cobra taxa de juros maior. É justamente a possibilidade prévia de fazer esta avaliação que a resolução do CMN pretende dar ao consumidor.

Como podemos verificar a matéria interessa não só o consumidor como ao lojista, pois normalmente ele é o intermediário entre a financeira e o consumidor. Se eventualmente a financeira não faz a demonstração prévia do CET sobre o financiamento que será concedido ao consumidor para compra de um produto ou serviço, pode o lojista ser responsabilizado de forma solidária pela falta de informação, o que pode levar até a anulação do contrato de compra e venda e do contrato de mútuo realizado, conforme o caso. O Procon poderá inclusive multar os lojistas que estiverem intermediando financeiras que não cumpram a resolução, pois o CDC estará sendo contrariado também.

Diante disso, caro consumidor, na hora de um financiamento, pergunte sempre “Qual é o CET?

CONSUMIDOR INDENIZADO EM 50% DOS VALORES PAGOS PARA CONSTRUTORA QUE VENDEU IMÓVEL SEM REGISTRAR MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO DO IMÓVEL.

O consumidor Hudson Leite, querendo sair do aluguel e adquirir sua tão sonhada casa-própria, adquiriu um imóvel na planta vendido por uma pequena construtora de sua cidade, Sobradinho (DF).

Só que ele esqueceu de pesquisar a regularidade da obra, como a existência de um memorial de incorporação registrado no cartório, bem como de pesquisar outros empreendimentos entregues ou o cadastro de reclamação fundamentada do PROCON e acabou entrando numa fria.

A obra prometida para entrega em dezembro de 2008 atrasou e até hoje não fora entregue. O consumidor pediu a rescisão do contrato junto à construtora, mas a empresa não quis acordo.

O consumidor procurou o IBEDEC de Brasilia e foi orientado a recorrer ao Judiciário, buscando a rescisão do contrato e a devolução das quantias pagas. Ao reunir a documentação para a ação, descobriu outro problema: a obra não tinha memorial de incorporação registrada.

O presidente do IBEDEC-GO, explica que “o memorial de incorporação é um documento formalizado junto ao Cartório de Registro de Imóveis, que fica vinculado ao registro do terreno do edifício, e contém a descrição básica do empreendimento que será construído. Este documento é obrigatório e o número de seu registro deve constar em TODAS as propagandas de venda do imóvel. Sem o registro do memorial de incorporação as vendas dos imóveis a serem construídos sequer podem ser feitas e caso a construtora infrinja esta lei, fica sujeita ao pagamento de multa de 50% do valor do imóvel aos compradores”.

Em julgamento feito pelo TJDFT, a construtora Elétrica Industrial Ltda, foi condenada a rescindir o contrato sem custos para o consumidor, devolvendo todos os valores pagos devidamente corrigidos, pois foi ela quem deu causa a rescisão do contrato atrasando a entrega da obra. A construtora também foi condenada ao pagamento da multa de 50% do valor do imóvel, a serem pagos ao consumidor, por não registrar o memorial de incorporação.

Serviço:

O IBEDEC orienta aos compradores de imóvel na planta a observar o seguinte na compra do imóvel na planta:

- certifique-se da existência do registro do memorial de incorporação da obra. O número dele deve figurar nas propagandas e sua falta já é indício de irregularidade.
- o consumidor que tomar conhecimento da venda de imóveis sem registro do memorial, pode denunciar o caso ao PROCON que, confirmando o caso, pode aplicar multas de até 3 milhões de reais à construtora.
- é importante também consultar o PROCON para saber sobre reclamações contra a empresa, principalmente não atendidas, o que significará desrespeito ao consumidor e forte indício de problemas futuros.
- visite a obra antes de fechar o contrato e exija analisar o cronograma da obra com os engenheiros. Toda empresa organizada tem um cronograma e você pode analisar se o mesmo foi cumprido, evitando assim dissabores.
- em caso de atraso na entrega da obra, o consumidor tem direito à rescisão do contrato e à devolução de tudo que pagou, corrigido. Além disto, eventuais prejuízos por ter que alugar outro imóvel podem ser cobrados da empresa.
- o prazo para exigir as indenizações cabíveis, é de 5 anos após a entrega da obra, no caso de atraso. Enquanto não entregue, não há prazo para pedir a rescisão.

CONSUMIDOR GANHA AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS NO VALOR DE R$ 9.000,00 (Nove Mil Reais), POR NEGATIVAÇÃO INDEVIDA

O consumidor Wilson Cesar Rascovit, presidente do IBEDEC-GO, ingressou com ação de indenização contra o Hipercard Banco Múltiplo S/A, após negativação indevida junto ao SPC – Serviço de Proteção ao Crédito.

O autor verificando junto ao CDL de Goiânia-GO constatou que havia uma restrição no valor de R$ 1.727,92 (Um Mil, Setecentos e Vinte e Sete Reais e Noventa e Dois Centavos). Após verificação em seu controle, o mesmo constatou que a parcela foi paga com atraso. Conforme comprovante de pagamento, a parcela foi paga no dia 19 (dezenove) de fevereiro de 2.010, e negativada no dia 26 (vinte e seis) de fevereiro de 2.010, ou seja, 07 (sete) dias após o seu pagamento, não tendo assim, qualquer procedência quanto a sua negativação.

O consumidor ingressou com ação de Indenização por Danos Morais, junto ao 8º Juizado Especial de Goiânia, onde o MM. Juiz Luiz Antonio Alves Bezerra, deu a seguinte sentença:

EX POSITIS, COM ESPEQUE NOS ARTIGOS 2º E 6º DA LEI 9.099/95 E 14 DO CODECON, OUTORGO PARCIAL PROCEDÊNCIA à PRETENSÃO DO RECLAMANTE E CONDENO A RECLAMADA A INDENIZÁ-LO, EM DANOS MORAIS QUE FIXO EM R$ 9.000,00 (NOVE MIL REAIS), IMPORTÂNCIA QUE SERÁ, EM VISTA DA INOPERÂNCIA RECALCITRANTE DA RECLAMADA EM RESOLUÇÃO DE PROBLEMAS INFIMOS, BEM ASSIM PELA FINALIDADE PEDAGÓGICA E PROFILÁTICA PARA EVITAR NOVAS RECIDIVAS, EM QUE SEMPRE REINCIDEM, EM VISTA, TALVEZ, DA PARCIMÔNIA DOS JULGADORES NO DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO, EM BANALIZAÇÃO E TARIFAÇÃO DO DANO MORAL EM IMPORTÂNCIAS INFIMAS, A TRAZER, CONQUANTO, A CHAMADA DITADURA DA LITIGÂNCIA, EM FACE DE QUE, PARA O BANCO, É MAIS CONGRUENTE PAGAR AS INDENIZAÇÕES PIFIAS DO QUE PRESTAR RAZOÁVEL E CONGRUENTE SERVIÇO AOS USUÁRIOS DE SEU SISTEMA. TAL IMPORTÂNCIA SERÁ CORRIGIDA MONETARIAMENTE, COM OS JUROS LEGAIS A PARTIR DA CITAÇÃO DO DEMANDANTE ADVERSO. POR COROLÁRIO, COMO EFEITO LÓGICO E SECUNDÁRIO DESTA DECISÃO, DECLARO INEXISTENTE O DÉBITO DO RECLAMANTE PARA COM A RECLAMADA, QUE ORIGINOU A PRESENTE CIZÂNIA.

CONVOLO A LIMINAR EM DEFINITIVA. JULGO EXTINTO O FEITO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, COM RELAÇÃO À RECLAMADA, ASSOCIAÇÃO COMERCIAL SÃO PAULO, NA EXATA DICÇÃO DO ARTIGO 267, IV, DO CPC. PUBLIQUE-SE, REGISTRE-SE E CUMPRA-SE.

LUIS ANTONIO ALVES BEZERRA

JUIZ DE DIREITO

Rascovit, considera razoável o valor da condenação, já que entende que as empresas somente darão atenção ao consumidor quando sentirem no bolso os erros grosseiros cometidos para com o consumidor.

Da sentença ainda cabe recurso.