ENCONTRO NACIONAL DO IBEDEC EM GOIÂNIA

Ocorreu entre os dias 08 e 09 de abril de 2011, o Encontro Nacional do IBEDEC na cidade de Goiânia. No evento, estiveram presentes representantes do Ibedec de Campo Grande(MS), Cuiabá (MT), São Luís (MA), Brasília e São Paulo (SP). Todos foram recepcionados pelo presidente do Ibedec Goiás, Wilson César Rascovit.

Nesse encontro, esteve presente o Presidente Nacional do IBEDEC, Dr. José Geraldo Tardin

O consultor Nacional Jurídico do Ibedec, Rodrigo Daniel Santos, ministrou palestra no dia 09, na Universidade Salgado de Oliviera (Universo), aos universitários, sobre “Abusos Comuns ao Direito do Consumidor e o Superendividamento”. 

O PESADELO DO FINANCIAMENTO APÓS 20 ANOS DE PAGAMENTO

Passa ano e sai ano, e diariamente verificamos o desespero de mutuários que fizeram seu financiamento da tão sonha casa própria e que agora, chegam ao final de 20 anos (240) meses, muitas vezes com um saldo devedor de três a quatro vezes o valor do imóvel.

Em 2010 foram 50 mil mutuários do SFH que se defrontaram com o fantasma do “saldo residual”.

Em 2011 a previsão é de que outros 40 mil também fiquem na mesma situação.

Isso ocorre, pois, desde 1987 os financiamentos do SFH passaram a não ter cobertura do FCVS – Fundo de Compensação de Variações Salariais para o chamado “saldo residual”, que é o saldo devedor restante ao final do prazo de pagamento do contrato.

Um ponto importante esclarecer aqui, é que, o mutuário realizava o financiamento, mas em momento algum, o agente financeiro lhe informava que caso existisse um saldo residual, o mutuário teria que pagar.

Como a prestação dos antigos contratos do SFH era corrigida pela equivalência salarial e o saldo devedor pela poupança mais juros de contrato, as parcelas pagas eram insuficientes para quitar o saldo devedor, gerando o tal “saldo residual”.

Em contratos de 240 meses, por exemplo, é comum os mutuários chegarem ao final dos 20 anos de parcelas, devendo duas vezes o valor de mercado do imóvel. A maioria dos contratos prevê o refinanciamento deste saldo residual por metade do prazo original, o que é feito de forma automática, e faz com que as prestações saltem de R$ 500,00 em média para R$ 6.000,00 ou mais.

Na maioria dos casos, o mutuário não tem como pagar esta nova prestação do prazo de prorrogação, pois supera seu salário bruto. Uma alternativa ao mutuário seria valer-se da limitação da prestação à 30% da renda, e aí pagar este valor até a liquidação do “saldo residual”, o que nunca chegaria ao fim, tornando o financiamento eterno.

A cláusula que prevê a prorrogação automática é considerada potestativa, ou seja, impossível de cumprimento pelo mutuário e, portanto, ilegal frente ao Código de Defesa do Consumidor e frente ao Código Civil de 2002. E é este argumento que traz alguma esperança aos mutuários do SFH, de finalmente terem a casa-própria, já que no momento só têm uma dívida impagável.

Vários julgados da 5ª Região do Tribunal Regional Federal tem dado esperança a vários mutuários que se encontram nessa situação.

EMENTA

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. MÚTUO. SFH. CONTRATO DE MÚTUO. APLICAÇÃO DO CDC. POSSIBILIDADE. SALDO RESIDUAL. CLÁUSULA ABUSIVA. ONEROSIDADE NAS PRESTAÇÕES APÓS CUMPRIMENTO DO CONTRATO. NULIDADE DA CLÁUSULA. PROVIMENTO DO APELO. PRECEDENTES.

- Ação em que se discute a nulidade de cláusula de contrato de mútuo, que faz previsão de pagamento de saldo residual após quitação do contrato, na hipótese, de aproximadamente cento e setenta mil reais, no prazo máximo de 102 (cento e dois) meses.

- “Com relação à aplicação do CDC in casu, sendo o contrato de mútuo habitacional uma relação continuada, isto é, de trato sucessivo, a lei nova deve ser aplicada aos fatos ocorridos durante sua vigência”. (STJ - AgRg-REsp 804.842 - (2005/0209726-7) - 4ª T - Rel. Min. Fernando Gonçalves - DJe 22.06.2009 - p. 621) - É possível o Poder Judiciário anular cláusula contratual que se apresenta excessivamente onerosa, in casu, em torno de cento e setenta mil reais, valor praticamente impossível de ser pago pelo mutuário, após cumprir com todas as obrigações contratuais impostas inicialmente.

- “A cláusula do saldo residual é nula, pois estabelece obrigação que coloca o mutuário em desvantagem exagerada, excessivamente onerosa, violando os preceitos contidos no Código de Defesa do Consumidor”.

(TRF-5ª R. - AR 2007.05.00.006220-8 - (5589/PE) - TP - Rel. Des. Fed.

Luiz Alberto Gurgel - DJU 15.08.2008 - p. 737)

- Apelo provido.

O STJ também já decidiu que cláusulas deste tipo são potestativas e, portanto, nulas, embora ainda não tenha apreciado argumentações no tocante a contratos do SFH.

Como podemos verificar, o mutuário chega ao final do prazo contratual e não tem alternativa, pois ou paga a prestação exigida ou recorre ao Judiciário, pois senão perderá o imóvel que pagou por 20 (vinte) anos em dia. O financiamento eterno é proibido em nossa legislação e os bancos agiram com má-fé ao estipular este tipo de cláusula nos contratos, pois sabiam que haveria um saldo residual impagável, mas não alertaram os mutuários em nenhum momento sobre tal fato. Assim, as pessoas assumiam um contrato pensando que ao final do prazo, pagando as prestações em dia seriam donas do seu imóvel, o que não ocorreu em nenhum contrato deste tipo.

Apenas para ilustrar, entre 2007 e 2010 cerca de 300 mil contratos deste tipo chegaram ao fim e algumas dezenas de milhares estarão chegando ao fim em 2011 e nos anos seguintes. Muitos mutuários têm feito acordos com os bancos e praticamente refinanciando o imóvel pelo preço de mercado atual, mas para muitos só resta se socorrer ao Judiciário, pois a prestação do novo financiamento ou refinanciamento, não se enquadra no seu orçamento.

Chegamos então a conclusão de que, mais uma vez, o consumidor/mutuário foi ludibriado pelos agentes financeiros e o Poder Judiciário vem a passos de tartaruga estudando a situação dessas pessoas que honraram com o seu financiamento, pagando as duras penas, criando filhos, se mantendo como poderia dos planos econômicos, e, agora vê a tão sonhada casa própria virar um pesadelo.

CONSUMIDOR INDENIZADO EM 50% DOS VALORES PAGOS PARA CONSTRUTORA QUE VENDEU IMÓVEL SEM REGISTRAR MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO DO IMÓVEL.

O consumidor Hudson Leite, querendo sair do aluguel e adquirir sua tão sonhada casa-própria, adquiriu um imóvel na planta vendido por uma pequena construtora de sua cidade, Sobradinho (DF).

Só que ele esqueceu de pesquisar a regularidade da obra, como a existência de um memorial de incorporação registrado no cartório, bem como de pesquisar outros empreendimentos entregues ou o cadastro de reclamação fundamentada do PROCON e acabou entrando numa fria.

A obra prometida para entrega em dezembro de 2008 atrasou e até hoje não fora entregue. O consumidor pediu a rescisão do contrato junto à construtora, mas a empresa não quis acordo.

O consumidor procurou o IBEDEC de Brasilia e foi orientado a recorrer ao Judiciário, buscando a rescisão do contrato e a devolução das quantias pagas. Ao reunir a documentação para a ação, descobriu outro problema: a obra não tinha memorial de incorporação registrada.

O presidente do IBEDEC-GO, explica que “o memorial de incorporação é um documento formalizado junto ao Cartório de Registro de Imóveis, que fica vinculado ao registro do terreno do edifício, e contém a descrição básica do empreendimento que será construído. Este documento é obrigatório e o número de seu registro deve constar em TODAS as propagandas de venda do imóvel. Sem o registro do memorial de incorporação as vendas dos imóveis a serem construídos sequer podem ser feitas e caso a construtora infrinja esta lei, fica sujeita ao pagamento de multa de 50% do valor do imóvel aos compradores”.

Em julgamento feito pelo TJDFT, a construtora Elétrica Industrial Ltda, foi condenada a rescindir o contrato sem custos para o consumidor, devolvendo todos os valores pagos devidamente corrigidos, pois foi ela quem deu causa a rescisão do contrato atrasando a entrega da obra. A construtora também foi condenada ao pagamento da multa de 50% do valor do imóvel, a serem pagos ao consumidor, por não registrar o memorial de incorporação.

Serviço:

O IBEDEC orienta aos compradores de imóvel na planta a observar o seguinte na compra do imóvel na planta:

- certifique-se da existência do registro do memorial de incorporação da obra. O número dele deve figurar nas propagandas e sua falta já é indício de irregularidade.
- o consumidor que tomar conhecimento da venda de imóveis sem registro do memorial, pode denunciar o caso ao PROCON que, confirmando o caso, pode aplicar multas de até 3 milhões de reais à construtora.
- é importante também consultar o PROCON para saber sobre reclamações contra a empresa, principalmente não atendidas, o que significará desrespeito ao consumidor e forte indício de problemas futuros.
- visite a obra antes de fechar o contrato e exija analisar o cronograma da obra com os engenheiros. Toda empresa organizada tem um cronograma e você pode analisar se o mesmo foi cumprido, evitando assim dissabores.
- em caso de atraso na entrega da obra, o consumidor tem direito à rescisão do contrato e à devolução de tudo que pagou, corrigido. Além disto, eventuais prejuízos por ter que alugar outro imóvel podem ser cobrados da empresa.
- o prazo para exigir as indenizações cabíveis, é de 5 anos após a entrega da obra, no caso de atraso. Enquanto não entregue, não há prazo para pedir a rescisão.

CONSUMIDOR GANHA AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS NO VALOR DE R$ 9.000,00 (Nove Mil Reais), POR NEGATIVAÇÃO INDEVIDA

O consumidor Wilson Cesar Rascovit, presidente do IBEDEC-GO, ingressou com ação de indenização contra o Hipercard Banco Múltiplo S/A, após negativação indevida junto ao SPC – Serviço de Proteção ao Crédito.

O autor verificando junto ao CDL de Goiânia-GO constatou que havia uma restrição no valor de R$ 1.727,92 (Um Mil, Setecentos e Vinte e Sete Reais e Noventa e Dois Centavos). Após verificação em seu controle, o mesmo constatou que a parcela foi paga com atraso. Conforme comprovante de pagamento, a parcela foi paga no dia 19 (dezenove) de fevereiro de 2.010, e negativada no dia 26 (vinte e seis) de fevereiro de 2.010, ou seja, 07 (sete) dias após o seu pagamento, não tendo assim, qualquer procedência quanto a sua negativação.

O consumidor ingressou com ação de Indenização por Danos Morais, junto ao 8º Juizado Especial de Goiânia, onde o MM. Juiz Luiz Antonio Alves Bezerra, deu a seguinte sentença:

EX POSITIS, COM ESPEQUE NOS ARTIGOS 2º E 6º DA LEI 9.099/95 E 14 DO CODECON, OUTORGO PARCIAL PROCEDÊNCIA à PRETENSÃO DO RECLAMANTE E CONDENO A RECLAMADA A INDENIZÁ-LO, EM DANOS MORAIS QUE FIXO EM R$ 9.000,00 (NOVE MIL REAIS), IMPORTÂNCIA QUE SERÁ, EM VISTA DA INOPERÂNCIA RECALCITRANTE DA RECLAMADA EM RESOLUÇÃO DE PROBLEMAS INFIMOS, BEM ASSIM PELA FINALIDADE PEDAGÓGICA E PROFILÁTICA PARA EVITAR NOVAS RECIDIVAS, EM QUE SEMPRE REINCIDEM, EM VISTA, TALVEZ, DA PARCIMÔNIA DOS JULGADORES NO DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO, EM BANALIZAÇÃO E TARIFAÇÃO DO DANO MORAL EM IMPORTÂNCIAS INFIMAS, A TRAZER, CONQUANTO, A CHAMADA DITADURA DA LITIGÂNCIA, EM FACE DE QUE, PARA O BANCO, É MAIS CONGRUENTE PAGAR AS INDENIZAÇÕES PIFIAS DO QUE PRESTAR RAZOÁVEL E CONGRUENTE SERVIÇO AOS USUÁRIOS DE SEU SISTEMA. TAL IMPORTÂNCIA SERÁ CORRIGIDA MONETARIAMENTE, COM OS JUROS LEGAIS A PARTIR DA CITAÇÃO DO DEMANDANTE ADVERSO. POR COROLÁRIO, COMO EFEITO LÓGICO E SECUNDÁRIO DESTA DECISÃO, DECLARO INEXISTENTE O DÉBITO DO RECLAMANTE PARA COM A RECLAMADA, QUE ORIGINOU A PRESENTE CIZÂNIA.

CONVOLO A LIMINAR EM DEFINITIVA. JULGO EXTINTO O FEITO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, COM RELAÇÃO À RECLAMADA, ASSOCIAÇÃO COMERCIAL SÃO PAULO, NA EXATA DICÇÃO DO ARTIGO 267, IV, DO CPC. PUBLIQUE-SE, REGISTRE-SE E CUMPRA-SE.

LUIS ANTONIO ALVES BEZERRA

JUIZ DE DIREITO

Rascovit, considera razoável o valor da condenação, já que entende que as empresas somente darão atenção ao consumidor quando sentirem no bolso os erros grosseiros cometidos para com o consumidor.

Da sentença ainda cabe recurso.

Os atrasos das construtoras e os direitos dos consumidores junto as Cortes de Conciliação e Arbitragem

Tenho verificado constantemente que, os contratos de Compromisso de Compra e Venda realizados pelos consumidores junto às construtoras nas cidades de Goiânia e Aparecida de Goiânia, vem revestidos da Cláusula de Compromisso Arbitral.

Para muitos consumidores e principalmente para os adquirentes do imóvel, quando indagados, os mesmos não sabem para que serve e ao que se refere tal cláusula.

Para aqueles que tiveram seu imóvel entregue fora do prazo pactuado e que não tem conhecimento o que significa a Corte de Conciliação e Arbitragem, vamos tentar explicar resumidamente no presente artigo, para que serve e qual a sua finalidade.

A “arbitragem” foi sancionada através da Lei n. 9.307/96 para se criar um meio alternativo dos conflitos existentes, visando que, o mesmo não chegue ao Poder Judiciário. Mas para que isso possa se concretizar, ele deve estar caracterizado por dois aspectos: são as partes que escolhem livremente quem vai decidi-lá, os árbitros, e também são as partes que conferem a eles o poder e a autoridade para preferir decisão.

Pois bem, nos casos das construtoras, as mesmas colocam essa cláusula no contrato e não informa o consumidor que, caso ocorra alguma pendenga naquele contrato, o mesmo não se resolverá no Poder Judiciário, mas sim pela Corte de Conciliação e Julgamento. Vale lembrar nesse ponto que, as cláusulas que ferem o Código de Defesa do Consumidor já estão embutidas nas cláusulas do contrato, o que, tranquilamente será usada contra o consumidor quando questionado algum cláusula daquele contrato, pois foram elaboradas por juristas/advogados contratados pelas construtoras.

Um exemplo clássico é o atraso na obra, onde a construtora coloca que poderá atrasar a entrega do imóvel pelo prazo de 180 dias caso ocorra: falta de material, falta de mão de obra, chuvas, entre outros. Ocorre que tais alegações não podem ser alegadas como caso fortuito ou força maior. Ora, se foi pactuado para entregar o imóvel no dia 20 (vinte) de março de 2.001, o mesmo tem que ser entregue nessa mesma data, pois o consumidor fez planos para o seu futuro lar.

O Código Civil diz que o caso fortuito ou de força maior existe quando uma determinada ação gera conseqüências, efeitos imprevisíveis, impossíveis de evitar ou impedir: Caso fortuito + Força maior = Fato/Ocorrência imprevisível ou difícil de prever que gera um ou mais efeitos/conseqüências inevitáveis.

Como podemos verificar, as alegações das Construtoras não se encaixam no entendimento do STJ – Superior Tribunal de Justiça.

Voltando as Cortes de Conciliação, entendo que, a Corte de Conciliação de Arbitragem é extremamente necessária diante da morosidade do Poder Judiciário e das custas muitas vezes impeditivas para que aquele cidadão possa se valer do seu direito, mas temos que levar em consideração também que, antes da assinatura do Contrato de Compra e Venda, o consumidor deve ser alertado de que, caso ocorra algum discussão sobre as cláusulas do seu contrato, a mesma será discutida pela Corte de Conciliação e não por um juiz togado, ou seja, pelo Poder Judiciário.

Tal fato, infelizmente não vem ocorrendo causando grande transtorno para os consumidores/mutuários que, na maioria das vezes são pressionados a realizarem acordos que muitas vezes irão prejudicá-lo futuramente, por não saber corretamente dos seus direitos e deveres junto ao sue contrato de Compra e Venda.

Diante de tais fatos, alerto a todos os consumidores/mutuários que, antes de assinar qualquer contrato de seu futuro imóvel, que muitas vezes será pago no prazo de 15 (quinze) a 20(vinte) anos, procure um advogado especialista na área imobiliária, ou associações e institutos de defesa do consumidor para que o mesmo possa verificar quais cláusulas são prejudiciais e se as mesma podem ser anuladas junto ao Poder Judiciário, já que muitas vezes isso não ocorrerá nas Cortes de Conciliação e Arbitragem.