Uso da tecnologia para compra e venda de imóveis requer cuidados

A cada dia que passa, aumenta a parceria entre tecnologia e negócios. Prova disso é a facilidade que hoje se tem para divulgação de informações e realização de compra e venda dos mais variados produtos e serviços por meio de sites especializados e redes sociais. Seguindo essa tendência, imobiliárias e até mesmo os proprietários de imóveis têm utilizado a rede mundial de computadores para divulgar a venda de imóveis. No entanto, essa aproximação entre comprador e vendedor, sem intermediários, não afasta a necessidade de se resguardar de eventuais riscos do próprio negócio.

Principalmente por se tratar de bem de elevado valor e da realização do sonho para muitos, alguns cuidados devem ser tomados, como alerta o vice-presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Wilson Rascovit. “Ao contrário de antigamente, quando tudo era feito através de uma sede física de uma imobiliária, que dispunha de todas as informações da unidade e fotos para facilitar a visualização do imóvel pelo possível adquirente, hoje, essa procura foi substituída pela divulgação de informações em sites especializados de venda e até mesmo redes sociais”.

Feita a aproximação entre vendedor e comprador e havendo interesse entra as partes na realização do negócio, começa, então, a fase pré-contratual – momento em que o comprador deve se cercar do máximo possível de documentos sobre o vendedor e o imóvel. “Dentre eles, destacamos, certidões negativas de débitos fiscais do vendedor e comprador, certidão negativa das justiças do vendedor e comprador, certidão de matrícula do imóvel, além de documentos relativos aos cadastros nacionais de proteção ao crédito”, enumera Wilson Rascovit.

De acordo com ele, com esses documentos, é possível verificar se quem está vendendo o imóvel de fato é o proprietário e se ele realmente pode vender sem que haja qualquer risco de fraude contra credores ou a execução. “Com relação ao comprador, é possível apurar por estas certidões se o candidato à aquisição do imóvel tem condições de realmente adquirir aquele bem sem prejudicar eventuais credores. Lembrando que muitos desses documentos podem ser conseguidos também pela internet.”

Após a fase pré-contratual, vem a de efetivação do contrato. “O interessante desse tipo de situação é que podemos falar em liberdade contratual, ou seja, aqui, é possível às partes sentarem e discutirem, cláusula a cláusula, o contrato e chegar a denominador comum quanto ao negócio que será feito, o que não ocorre, por exemplo, quando você busca a aquisição de um imóvel de uma construtora, já que o contrato é previamente elaborado e não admite qualquer modificação”, aponta o vice-presidente da ABMH.

Assinado o contrato, cumprida as obrigações assumidas, em especial ao pagamento, procede-se à lavratura da escritura pública, que posteriormente será levada a registro no cartório de registro de imóveis para finalizar o negócio através da transferência da propriedade do promitente vendedor para o promissário comprador. “Porém, caso o negócio seja feito através de financiamento habitacional, o próprio contrato de financiamento tem força de escritura pública e pode ser levado a registro no cartório de registro de imóveis”, informa Wilson Rascovit.

Sem dúvida nenhuma, a tecnologia é uma aliada do mercado quando o assunto é aproximação das partes para realização do negócio. Contudo, pode também ser vilã, conforme Vinícius Costa, já que negócios podem ser simulados para prática de crime. “Por isso, é muito importante que as pessoas sempre busquem sites de confiança e, quando se fala em redes sociais, sempre tentar buscar amizades em comum para conhecer o perfil da pessoa que anunciou o produto a venda. Caso perceba algum indício de fraude, o indicado é encerrar imediatamente a negociação e acionar a polícia para averiguação do caso”, recomenda o vice-presidente da ABMH.

PRESIDENTE DO IBEDEC-GO AVALIA 27 ANOS DO CDC

Na última segunda-feira, dia 11, a Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, mais conhecida como Código de Defesa do Consumidor (CDC), completa 27 anos. Embora o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – Seção Goiás (IBEDEC-GO) comemore a vigência dessa legislação que representou um divisor de águas na garantia do direito do consumidor, está em alerta para os recentes ataques a esses direitos. No último ano ocorreram várias mudanças legislativas que prejudicaram os consumidores, sendo que outras ainda mais nocivas estão em andamento no Congresso Nacional.
O CDC foi de suma importância para proteger os direitos do cidadão. Antigamente, na relação de consumo, no final quem tinha razão era o fornecedor. O consumidor era amparado pelo Código Civil, que muitas vezes não era claro em determinados casos de relação de consumo. Com a vinda do CDC, o consumidor passou a ter direitos. Mesmo assim, a busca pela efetivação desses direitos é contínua.
“Na minha opinião tivemos mais dissabores do que conquistas nesse último ano. Apesar de termos projetos de lei tramitando no Congresso para evitar o superendividamento – que protegeria o consumidor em relação aos bancos, perdemos muito com as mudanças aprovadas em relação às bagagens. Há pedidos de alterações relativas aos planos de saúde, para que eles não se enquadrem no CDC, o que seria muito prejudicial aos titulares e seus dependentes”, exemplifica o presidente do IBEDEC-GO e vice-presidente da ABMH, Wilson Cesar Rascovit.
Outra ameaça diz respeito às relações de consumo com construtoras. “Existe um lobby muito grande com relação as construtoras tentando prejudicar o consumidor, que compra o seu imóvel através de falsas propagandas e agora tem o sério risco de perder tudo que pagou para construtora”, cita Rascovit. Emenda incluída na conversão da Medida 775 em lei prevê, caso aprovada, que aquele que tiver seu imóvel levado a leilão devido à inadimplência no financiamento imobiliário continuará em dívida com o banco – caso o valor arrecadado seja menor do que o débito.
Em funcionamento em Goiás nos últimos dez anos, as seccionais goianas do IBEDEC-GO e Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH-GO) acumulam mais de 9,5 mil atendimentos ao consumidor. A maioria dos atendimentos diz respeito a desrespeitos cometidos por construtoras. Somente de janeiro a agosto de 2017, o IBEDEC-GO/ABMH-GO atendeu 444 casos desse tipo, sendo 165 relacionados a atrasos na obra, 92 para revisão de financiamento, 147 de rescisão de financiamento e 40 sobre a identificação de problemas estruturais em construções. Essas duas entidades orientam o consumidor sobre como proceder em cada caso e quais os direitos do consumidor.
Rascovit avalia que diante de constantes ameaças, cabe ao consumidor conhecer seus direitos e reivindicá-los. “Temos que estar alerta e brigar pelos nossos direitos”, destaca.

ALERTA: Devedor que tiver imóvel leiloado poderá ter de pagar diferença caso o valor não cubra a dívida

Está em trâmite no Senado a aprovação de conversão em lei da Medida Provisória 775, aprovada em abril desse ano que trará alterações na Lei 12.810/2013. Esta legislação trata do parcelamento de débitos com a Fazenda Nacional relativos às contribuições previdenciárias de responsabilidade dos Estados, do Distrito Federal e dos municípios, e que também altera outras leis, mas que, em razão de emenda aditiva também influenciará diretamente na vida dos mutuários do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

De acordo com o vice-presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Wilson Cesar Rascovit, atualmente, os contratos de financiamento possuem como garantia a alienação fiduciária. “A alienação fiduciária foi instituída pela Lei 9.514/97, sendo que, em seu artigo 27, parágrafo 5º, consta expressamente que ‘se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no parágrafo 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata oparágrafo 4º’.”

No entanto, o advogado explica que, em razão de proposta apresentada pelo deputado federal Ricardo Izar (PP/SP), a situação parece que vai mudar, e para pior para os mutuários. “Em proposta de emenda aditiva à medida provisória 775, de 2017, o ilustre deputado requereu a inserção de um artigo na lei de conversão da MP que terá a seguinte redação:

‘Art. Se, após a excussão das garantias constituídas no instrumento de abertura de limite de crédito, o produto resultante não bastar para quitação da dívida decorrentes das operações financeiras derivadas, acrescida das despesas de cobrança, judicial e extrajudicial, o tomador e os prestadores de garantia pessoal continuarão obrigados pelo saldo devedor remanescente, não se aplicando, quando se tratar de alienação fiduciária de imóvel, o disposto nos parágrafos 5º e 6º, do artigo 27, da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.’”

A emenda aditiva proposta foi aprovada pela Câmara dos Deputados no dia 15 de agosto de 2017 e foi levada à apreciação e votação para o Senado no dia 16 de agosto de 2017.

Qual era a intenção da MP 775?

Antes mesmo de entrar na questão da modificação proposta, Wilson Rascovit diz que é necessário destacar qual foi a real intenção da Medida Provisória 775. “Vigorando desde 7 de abril de 2017, a medida provisória tem como finalidade, em sua essência, alterar a Lei nº 12.810, de 15 de maio de 2013, para dispor sobre a constituição de garantias e ônus sobre ativos financeiros e valores mobiliários objeto de registro ou de depósito centralizado.”

Conforme o vice-presidente da ABMH, na prática, a intenção da medida era garantir aos financiadores a possibilidade de averbar em algum lugar a existência de um a garantia sobre algum título de crédito. “Por exemplo: o banco empresta um dinheiro para empresa A, que dá como garantia ações negociadas em bolsas de valores. Anteriormente, não havia uma forma de levar a conhecimento de terceiros que essas ações garantiam um contrato de empréstimo e que, com isso, não poderiam ser negociadas com terceiros de boa-fé.”

Agora, como explica Wilson Rascovit, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) está autorizada a dispor sobre a forma de constituição de gravame sob a ação negociada em bolsa de valores (parágrafo 4º do artigo 26, da Lei 12.810/13, alterado pela MP 775 de 2017). “O âmbito inicial da lei era conceder a instituições financeiras uma forma de dar publicidade a um negócio jurídico para maior segurança das relações financeiras e para terceiros que poderiam ser prejudicados em alienações de valores mobiliários e ativos financeiros que antes não tinham essa perspectiva.”

O que muda com a aprovação da conversão da MP para lei?

Ao ser levada para o Congresso Nacional para conversão em lei, a MP 755 sofreu alterações entre as quais se destaca a inclusão de um artigo, de autoria do deputado federal Ricardo Izar. “A proposta do deputado extrapola a finalidade da MP. Primeiro, por expandir sua eficácia para os negócios firmados sob o âmbito do SFH e SFI; e segundo, por impor alteração indireta da Lei 9.514/97”, pontua Rascovit.

Atualmente, o mutuário que tem seu imóvel levado a leilão chega nessas condições porque, obviamente, não tem recursos para arcar com as prestações de seu financiamento. “De acordo com a atual disposição da Lei 9.514/97, caso seu imóvel seja arrematado em segundo leilão por lance inferior ao valor da dívida e demais encargos, considera-se extinta a dívida, ou seja, o mutuário não deve mais nada para o banco. E também, destaque-se, o banco não deve devolver ao mutuário tudo aquilo que já investiu no imóvel, seja pela entrada, pelo FGTS ou pelo pagamento das prestações até a execução do contrato.”

O vice-presidente da ABMH avalia a proposta de alteração como esdrúxula considerando o atual cenário econômico do país, bem como a imposição de um privilégio a uma classe que já foi recentemente beneficiada pela Lei 13.465/2017, que concedeu diversos benefícios aos bancos na execução dos contratos do SFH e SFI.

“Ora, o mutuário que não tem dinheiro para pagar as prestações antes da execução terá para pagar após? E o dinheiro que já investiu no imóvel com entrada, FGTS, pagamento de prestações, benfeitorias, não vai ser indenizado? Até quando o risco do negócio será sempre do mutuário?”

A ABMH vê como indevida e irracional a proposta de aditamento à MP 775 e antissocial na medida em que vem para espoliar a população em diversos direitos e, mais uma vez, garantir a grandes conglomerados econômicos lucros infinitos e exorbitantes.

“Lembrando que no Brasil não se tem qualquer lei que imponha patamar máximo de juros para os contratos do SFH e SFI, é permitida a capitalização de juros nesses tipos de contrato e o procedimento de tomada e leilão do imóvel corre à revelia da justiça, ou seja, direito o mutuário só tem de dizer sim ou não quando da contratação”, finaliza.

DIA DOS PAIS: IBEDEC ORIENTA CONSUMIDORES NA COMPRA DE PRESENTES

Antes de comprar o presente do Dia dos Pais, o consumidor deve ficar atento nas regras para troca de produtos e pagamento (principalmente, nas compras no cartão, carnê ou cheque). O presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – Seção Goiás (IBEDEC-GO), Wilson Rascovit, dá orientações sobre como proceder em cada um desses casos. Nas compras em carnês, por exemplo, é proibida a cobrança de tarifa para emissão dos boletos.

Rascovit afirma que o acordo firmado no pagamento utilizando cheque pré-datado não pode ser violado. Caso a empresa deposite o cheque antes da data acordada, o comprador deve procurar os órgãos de defesa do consumidor ou o Judiciário. O consumidor pode exigir o equivalente a juros e encargos decorrentes deste depósito. O desconto antecipado pode gerar, inclusive, danos morais à parte lesada.

Sobre o uso do cartão, o presidente do IBEDEC-GO alerta que desde o mês de junho está autorizada a cobrança diferenciada para pagamentos em dinheiro, débito e crédito. Para economizar é importante que o consumidor pesquise a variação desses preços antes de escolher a forma de pagamento. Além disso, é proibida a discriminação no pagamento com cheque.

Caso a loja aceite cheques, as exigências que pode fazer são de nome limpo nos cadastros de crédito (da própria pessoa que está comprando) e que seja apresentada a identidade do comprador. Lojas que estabelecem tempo mínimo de conta corrente, ou que aceitem somente “cheque especial”, estão praticando abuso na relação de consumo e devem ser denunciadas ao PROCON.

TROCA

O Código de Defesa do Consumidor (CDC) obriga que as empresas efetuem a troca somente de produtos com defeito. Caso a loja garanta a troca do produto independente de defeito, exija este compromisso por escrito, seja na nota fiscal ou em algum encarte e entregue junto com o presente.

O CDC assegura a garantia legal de 90 dias para produtos duráveis (móveis, joias, etc.) e de 30 para produtos não duráveis (roupas e perecíveis). Se o vício for oculto ou de difícil detecção, o prazo começa a contar a partir do conhecimento do defeito. O fornecedor também pode oferecer uma garantia maior que a legal, que o consumidor deve exigir por meio de um documento escrito (terno de garantia).

O fornecedor tem um prazo de 30 dias, a partir da data da reclamação, para solucionar eventuais problemas. Caso isso não ocorra, o consumidor terá direito pela substituição do produto por outro equivalente, ou pela devolução do valor pago, ou ainda, pelo abatimento proporcional do preço. A opção é do consumidor.

Nas compras realizadas por telefone, catálogo, reembolso postal, internet ou fora do estabelecimento comercial, o consumidor tem um prazo de sete dias a contar com a data da compra ou do recebimento do produto para se arrepender.

MONITOR DA MÁQUINA REGISTRADORA DEVE ESTAR VISÍVEL AO CONSUMIDOR

Os estabelecimentos comerciais (como supermercados) que possuem máquina registradora eletrônica de preços (com monitor de vídeo) terão que posicionar esse equipamento de modo visível ao consumidor. Sancionada dia 24 de julho, a lei estadual nº 19.791/17 proíbe ainda que qualquer produto, propaganda ou objeto que obstrua o acesso visual do consumidor ao monitor. Os estabelecimentos têm até o dia 20 de setembro para se adequar.

O presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – Seção Goiás (IBEDEC-GO), Wilson Cesar Rascovit, avalia a nova legislação positivamente. “Isso trará mais transparência para o consumidor, pois não é raro ocorrer divergência de preços (entre o que está na prateleira e o cobrado no caixa) e na maioria das vezes o consumidor só vai constatar isso quando chega em casa”, argumenta.

A lei estadual nº 19.791/17 é datada de 24 de julho de 2017 e prevê 60 dias para entrar em vigor. Em caso de descumprimento poderá ser aplicada multa – de acordo com o Código de Defesa do Consumidor.

IBEDEC-GO INTEGRA GRUPO DE DEFESA DO CONSUMIDOR DO MP

O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo - Seção Goiás (IBEDEC-GO) integra Grupo de Trabalho de Defesa do Consumidor do Ministério Público de Goiás. A primeira reunião ocorrida na última semana de junho teve como finalidade a apresentação da proposta de trabalho em conjunto. A cada encontro serão discutidos temas pontuais relacionados à defesa do direito do consumidor.

Também compõem o grupo representantes dos Procons estadual e municipal, das Comissões de Defesa do Consumidor da OAB, Assembleia Legislativa, Câmara Municipal, das Defensorias Públicas da União e do Estado. Sendo que a ideia é que as reuniões sejam bimensais, estando a próxima agendada para 30 de agosto.

O grupo integrará a atuação de diversos órgãos com atribuições na defesa do consumidor. Conforme destacou o coordenador do Centro de Apoio Operacional de Defesa do Consumidor do MP-GO e idealizador da iniciativa, Rômulo Corrêa de Paula, “é essencial unir esforços, visando à proteção dos consumidores de maneira mais efetiva”.

Programa concede benefício a quem quer reformar

Em tempos de dinheiro escasso, quem precisa reformar sua casa se pergunta como vai arcar com os custos dos materiais de construção e da mão de obra. Pensando nisso, o Governo Federal passa a disponibilizar para os cidadãos o Cartão Reforma.

Por meio do programa, o consumidor ganha um crédito para comprar todo o material de construção que precisar, ficando responsável pela contratação de mão de obra a ser empregada no serviço. E a melhor parte: o crédito concedido é um benefício. Dessa forma, não é necessário devolver o que foi gasto.

De acordo com o vice-presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Wilson Rascovit, o Cartão Reforma foi lançado como medida para sanar um problema comum nas residências de baixa renda e aquecer o mercado. “O programa é destinado para pessoas que possuem renda familiar de até três salários mínimos, ou seja, R$ 2.800”, informa.

O Cartão Reforma conta com a concessão de um valor pelo Governo Federal, que pode variar de R$ 2.000 a R$ 9.000. “Para que pessoas com renda de até R$ 2.800 possam reformar suas residências em pontos estratégicos que carecem de reforma, de acordo com laudo realizado por engenheiro devidamente habilitado”, esclarece o vice-presidente da ABMH.

Conforme Rascovit, o programa não se apresenta como uma modalidade de empréstimo. “Trata-se de um benefício concedido pelo Governo sem a exigência de contra prestação por parte do beneficiário, ou seja, não há pagamento de prestação nem de juros após a utilização do cartão”, completa.

Aqueles que são proprietários de imóvel, com renda familiar de até R$ 2.800 e que necessitam efetuar reparos em sua residência poderão se inscrever no programa através do Governo de seu estado ou município, que fica responsável pela análise de toda documentação para posterior seleção e liberação dos recursos. “Lembrando que a mera inscrição não garante o direito da família de ser agraciada com o programa”, ressalta o vice-presidente da ABMH.

A ideia central do Governo com esse programa é garantir uma melhor condição de vida (dignidade da pessoa humana) para a população de baixa renda, e, por outro lado, fomentar o mercado da construção civil. “Já que um projeto desse vai demandar a contratação de funcionários por parte das lojas de materiais de construção para atender às demandas, assim como a contratação de engenheiros, arquitetos e outros profissionais do ramo. Indiretamente, ainda atingirá o programa as empresas fabricantes de material de construção, pois, com o aumento da procura necessário se fará aumentar a produção”, avalia.

O Cartão poderá ser utilizado tanto para reforma de habitação urbana quanto habitação rural, informa o vice-presidente da ABMH. Porém, não poderá ser utilizado para imóveis locados ou localizados em área de risco. “O Cartão também não poderá ser utilizado para pagamento de valores devidos a título de mão de obra. Será dado preferência no programa para famílias cujo pilar de sustentação seja a mulher e famílias nas quais haja idoso e pessoas com necessidades especiais como dependentes”, pontua o vice-presidente da ABMH.

Mais informações sobre o programa poderão ser encontradas no site cartaoreforma.com.