Assinatura de contrato exige discussão prévia

Ao se decidir pela compra de um imóvel, o passo mais importante é a assinatura da promessa de compra e venda – instrumento que dará início ao negócio firmado entre compra e vendedor. Conforme especialista da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação – Seção Goiás (ABMH-GO), o documento deve ser detalhado e discutido antes de ser assinado para que todas as dúvidas sejam esclarecidas.

De acordo o diretor da ABMH-GO, Wilson César Rascovit, várias situações podem ser dispostas no instrumento, mas algumas são essenciais. “Tais como valor do negócio, data da entrega das chaves, regularidade da propriedade, correção das prestações da compra e venda, penalidades pela inadimplência ou rescisão, responsabilidade pelas taxas, impostos e despesas do imóvel antes e após a entrega das chaves, existência ou não de vícios e indicação do detentor da posse”, exemplifica.

Wilson Rascovit diz que as armadilhas das promessas de compra e venda quase sempre estão voltadas para correção das parcelas e entrega das chaves. “No caso de aquisição de imóvel através de construtores, por exemplo, não há muita negociação quanto aos termos do contrato e nem sempre as promessas feitas verbalmente pelo vendedor são citadas em contrato ou cumpridas após a assinatura”, observa.

Segundo ele, é muito comum prometer prestações fixas (quando elas são corrigidas por índices como INCC e IGP-M) e que não vai haver cumulação de pagamentos (juros de obra e parcela da promessa de compra e venda), o que acaba ocorrendo em vários casos. “É muito comum dizer que o imóvel será entregue em uma data, quando na verdade a data será muito posterior, com base em prazo de prorrogação ou contrato de financiamento.”

Por isso, é essencial discutir o contrato antes de assinar, a fim de que possam ser averiguados e solucionados eventuais pontos controversos. Para ter certeza de que o negócio foi feito contemplando tudo o que foi acordado, o ideal é que tanto comprador quanto vendedor procurem um profissional habilitado a tratar de contratos e com conhecimento jurídico para tanto, um advogado de preferência. “Essa consulta é de suma importância, pois irá orientar as partes envolvidas em relação a quais são seus direitos e deveres”, diz Rascovit.

Transferência de financiamento é opção para quitar dívidas

Desfazer de imóvel financiado pode ser opção para quitar dívidas. O especialista da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação Seção Goiás (ABMH-GO), Wilson Rascovit, orienta como o consumidor deve proceder nesses casos para evitar perdas financeiras. No Brasil, a transferência da propriedade de bens imóveis é feita somente com o registro do título de transferência no cartório de registro de imóveis e requer alguns cuidados.

De acordo com diretor da ABMH-GO quem pretende se desfazer de um imóvel financiado pode concluir a compra e venda como se o bem estivesse livre e desembaraçado de qualquer ônus. “Assim como nas demais operações imobiliárias, o comprador pode quitar o preço da unidade através de recursos próprios, FGTS, financiamento ou consórcio habitacional. Basta que ambas as partes (comprador e vendedor) observem as regras gerais do negócio. A única diferença é que parte do pagamento será utilizado para quitar o financiamento existente e somente o restante será repassado ao vendedor”, explica.

É essencial adotar certas precauções para evita aborrecimentos. Rascovit destaca que no Brasil a transferência da propriedade de bens imóveis é feita somente com o registro do título de transferência no cartório de registro de imóveis. “Esse título pode ser a escritura pública de compra e venda, de inventário, de doação, de divórcio e partilha de bens, a carta de arrematação, o contrato particular de compra e venda com financiamento imobiliário ou utilização de FGTS (isto é, contratos ligados ao Sistema Financeiro), por exemplo”.

Assim, quando o comprador se utiliza de FGTS, financiamento ou consórcio habitacional, o próprio contrato poderá ser levado a registro, garantindo que a propriedade do imóvel foi transferida para o nome do comprador. “Todavia, quando a quitação é feita por recursos próprios, é muito importante que o comprador exija a outorga da escritura pública de compra e venda, tão logo a documentação do imóvel esteja regularizada”, acrescenta o diretor da ABMH.

Embora a negociação seja livre, o mais indicado nessas hipóteses é fazer um contrato particular de promessa (ou compromisso) de compra e venda. “Pelo qual o comprador pague um valor inicial necessário à quitação do financiamento, mediante a entrega das chaves, e faça a quitação do restante do preço quando receber a escritura. De toda forma, vale o ditado: Quem não registra não é dono!”

ORIENTAÇÕES

• Solicite a certidão de matrícula do imóvel, com ônus e ações (validade 30 dias)

• Peça certidões negativas de ações judiciais, fornecidas pela Justiça Estadual (ou Comum), Federal e do Trabalho (validade 30 dias)

• Requisite a certidão de casamento ou nascimento (validade 90 dias)

• Solicite a certidão negativa de débito expedida pelo município (validade 30 dias)

• Peça uma declaração do síndico, a respeito de débitos condominiais (validade 30 dias)

• Se o imóvel está financiado, solicite a cópia do contrato e a planilha de evolução do financiamento, para verificar qual o valor atual a ser quitado com o agente financeiro

• Em caso de compra através de financiamento ou consórcio, não comprometa mais 20% da renda familiar com o pagamento das prestações

Sobre a ABMH – Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos que tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais. Atualmente, a Associação possui representações em 10 estados, além do Distrito Federal, e presta consultoria gratuita.

A ABMH-GO está localizada na Rua 5, nº1.011, Setor Oeste, em Goiânia. No site são disponibilizadas inúmeras orientações relacionadas aos direitos do mutuário, além de cartilhas como a da Casa Própria.

É hora de comprar? Especialista analisa recentes declarações do governo relativas ao mercado imobiliário

Para quem está interessado em comprar um imóvel, o momento atual de estabilidade dos preços parece ser o ideal. No último ano – até julho –, o preço médio do metro quadrado caiu 0,09%, a menor variação já registrada pelo Índice Fipe Zap. O índice acompanha o preço de apartamentos anunciados para venda na internet em 20 cidades brasileiras. Associado a isso, o anúncio do governo federal sobre o início da contratação de unidades habitacionais na faixa 1,5 do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) e de que os mutuários da Caixa poderão financiar imóveis de até R$ 3 milhões – o dobro do limite de financiamento em vigor até agora, de R$ 1,5 milhão – dão um novo fôlego ao mercado, como avalia especialista da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).

De acordo com o diretor da ABMH, Wilson César Rascovit, a Associação vê com bons olhos as últimas notícias. “Embora o pacote tenha uma conotação mais econômica que social (basta lembrar que nos últimos dias vários empresários ligados ao mercado imobiliário pressionam o Palácio do Planalto), a retomada do programa MCMV, além de gerar empregos, contribui para que o sonho da casa própria fique um pouco mais próximo da população de baixa renda”, avalia

Rascovit diz que, atualmente, o MCMV é o único programa habitacional do Governo Federal. Embora seja uma iniciativa pequena frente ao déficit de mais de 5 milhões de moradias no país, conforme dados divulgados pela Fundação João Pinheiro em parceria com o Ministério das Cidades, Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) e Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento (PNUD) novembro de 2015, é uma das únicas alternativas para muitas pessoas, especialmente para famílias com renda de até R$ 2.350 mensais.

O diretor da ABMH lembra que em abril de 2009, quando o Minha Casa Minha Vida foi criado, o objetivo do Governo Federal era justamente criar uma alternativa para que a economia brasileira não fosse prejudicada. “Tanto que segundo o então presidente Lula, o Brasil sofreu um leve ‘marolinha’ ao se referir aos reflexos da crise mundial no país. Imóveis que se enquadram nos requisitos do programa MCMV, diga-se, são únicos que não foram atingidos pela crise econômica que assola o Brasil.”

Quanto à ampliação do financiamento para unidades do SFI, cujo limite de avaliação do imóvel passa para R$ 3 milhões, e o limite de financiamento para 70% (do caso da compra de imóvel usado), o objeto econômico e de socorro ao mercado imobiliário fica ainda mais claro, avalia Rascovit. “A medida visa uma classe muito pequena da sociedade brasileira, os financiamentos do SFI não têm por objetivo a redução do déficit habitacional, mas as novas regras beneficiam a construção civil, setor que gera milhões de empregos em todo Brasil.”

Ainda no caso do SFI, é bom tomar alguns cuidados, como alerta o diretor da ABMH. “Ao assinar o contrato de financiamento, o comprador estará assumindo uma dívida muito alta, que deve ser paga dentro do prazo contratado. Em caso de atraso de três prestações ou mais, o mutuário corre risco de perder o imóvel. Por outro lado, as taxas de juros do SFI são as maiores do mercado financeiro imobiliário e, por tal motivo, nem sempre os percentuais oferecidos pela Caixa são os melhores. Cabe fazer uma pesquisa dentre as diversas instituições financeiras, e até mesmo um comparativo com o consórcio imobiliário”, finaliza Wilson Rascovit.

Sobre a ABMH – Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos que tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais. Atualmente, a Associação possui representações em 10 estados, além do Distrito Federal, e presta consultoria gratuita.

ABMH Goiás: (62) 3215-7700 / (62) 3215-7777

Greve dos bancários: consumidor deve ter direitos respeitados

Os Sindicatos dos Bancários de todo o país iniciaram na última terça-feira, dia 6, greve que atinge tanto bancos privados quanto públicos. Em Goiás a categoria votou na quinta-feira, dia 1º, pela adesão ao movimento paredista. Em meio ao debate entre “patrões e empregados”, o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – Seção Goiás (IBEDEC-GO) orienta os consumidores sobre seus direitos nesse período, além do que fazer para não ter prejuízos.

O presidente do IBEDEC-GO, Wilson César Rascovit, alerta que o serviço bancário e de compensação de cheque é considerado atividade essencial pela lei de greve. Isso significa que a paralisação dos trabalhadores não pode deixar os consumidores sem nenhuma opção. Por isto, ele orienta aos consumidores que não deixem de pagar suas contas.

Rascovit orienta que diante da paralisação bancária, o consumidor deve procurar pagar suas contas em correspondentes bancários (água, luz, telefone, etc.). No caso de boletos e carnês de lojas que ofereçam produto ou serviço, o consumidor deve pagar direto no próprio estabelecimento comercial. Já as transações bancárias podem ser feitas por telefone, internet ou nos caixas eletrônicos.

“É importante que o consumidor tenha a ciência de que não está isento de pagamento de suas faturas, boletos ou qualquer tipo de cobrança mesmo em período de greve bancária caso seja disponibilizado outro local/canal para pagamento”, explica Rascovit. “Caso o fornecedor não disponibilize ou dificulte outro local de pagamento, o consumidor deve documentar esta tentativa de quitação do débito junto ao Procon”.

O presidente do IBEDEC Goiás reforça ainda que o consumidor não pode ser prejudicado ou responder por quaisquer prejuízos causados pela greve. “A responsabilidade do banco pelos prejuízos causados aos consumidores decorre do risco de sua atividade e não pode sobre qualquer pretexto ser repassado ao consumidor”.

IBEDEC-GO alerta para ciladas em promoções

O consumidor deve estar atento às promoções anunciadas, principalmente em supermercados, para que a promessa de desconto não se revele uma cilada. Um hipermercado de Goiânia, por exemplo, anunciava na última semana a promoção de um ketchup e uma mostarda por R$ 17,49. No entanto, os dois produtos ao serem comprados separadamente custavam R$ 15,48. O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo - Seção Goiás (IBEDEC-GO) orienta sobre como proceder nesse tipo de caso.

O presidente do IBEDEC-GO, Wilson Rascovit, alerta que o fato do produto ser anunciado como promocional não significa que realmente o preço valha a pena. “Nesse caso específico sobre o qual alertamos o consumidor, existem dois produtos juntos e com um preço, mas ao depararmos com os preços individuais verificamos que eles são mais baratos. Isso fere o Código de Defesa do Consumidor, pois induz o consumidor adquirir certo produto como se fosse uma promoção”.

Também é importante estar atento se o preço apresentado na gôndola é o mesmo a ser registrado no caixa. Havendo diferença, sempre deve prevalecer o menor preço. Caso o estabelecimento se negue a cobrar o menor valor, o consumidor deve acionar o Procon.

Produtos com vícios ou prazos de validade vencidos podem ser trocados. No entanto, caso os vícios sejam apresentados ao consumidor no momento da venda (como eletrodomésticos amassados ou riscados) o produto não poderá ser trocado.

No caso de propaganda enganosa, o consumidor deve fazer a reclamação ao fornecedor. Na hipótese dele se negar a corrigir o erro, o consumidor deve reclamar junto ao Procon  de sua cidade ou aos demais órgãos de defesa do consumidor. Além disso, dependendo da situação, caberá ação de indenização de danos materiais e morais.

Orientação

Em caso de dúvidas sobre os direitos do consumidor, o IBEDEC-GO oferece atendimento gratuito. O Instituto está localizado na Rua 5, nº 1.011 (Praça Tamandaré), Setor Oeste, Goiânia (GO).

Mais informações: (62) 3215-7777 ou (62) 3215-7700.

IBEDEC-GO COMEMORA LEI QUE OBRIGA CONSTRUTORA A DIVULGAR INFORMAÇÕES SOBRE ATRASOS EM ENTREGA DE IMÓVEIS

O presidente do IBEDEC-GO, Wilson Cesar Rascovit, comemorou a publicação da lei estadual que obriga as construtoras a divulgarem informações sobre os atrasos dos imóveis e os cronogramas de seus empreendimentos. A Lei 19.410 é datada de 19 de julho de 2016 e foi publicada no Diário Oficial no último dia 21. Essa legislação entrará em vigor 90 dias após a publicação, ou seja, a partir de 19 de outubro de 2016.

“Essa obrigação imposta às construtoras irá inibir a venda de imóveis com problemas de atraso e a omissão por parte das mesmas, caso o imóvel já venha tendo atraso na entrega ou se houver outros problemas”, avalia Rascovit. Segundo o presidente do IBEDEC-GO, é importante que os consumidores que sempre façam pesquisas sobre o empreendimento que deseja adquirir e principalmente sobre as construtoras.

“Atualmente, temos o exemplo de três construtoras em nossa cidade que estão com as obras em atraso, mas continuam vendendo como se fosse lançamento. Elas não esclarecem o consumidor sobre os problemas financeiros que vêm enfrentando, além é claro, de não efetuarem o pagamento dos danos causados aos primeiros compradores da época do lançamento”, alerta Wilson Rascovit.

Conforme a Lei 19.410, o empreendedor imobiliário (construtora/incorporadora) deverá disponibilizar ao consumidor de forma clara e objetiva, o acesso a informações completas e atualizadas sobre todos os empreendimentos imobiliários de sua titularidade já comercializados. Deverá ainda conter no mínimo:

I - a enumeração dos demais empreendimentos imobiliários já lançados ou comercializados;

II - o prazo e a data da efetiva entrega de cada empreendimento;

III - o período de atraso na entrega de cada empreendimento, quando houver;

IV - o motivo do atraso na entrega do empreendimento;

V - nome completo, endereço, número de inscrição no Cadastro de Pessoa Física (CPF) ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) do empreendedor imobiliário;

Apesar de a lei entrar em vigor somente após 19 de outubro de 2016, Rascovit entende que “ela traz certa tranquilidade aos consumidores, pois as construtoras na maioria das vezes não esclarecem a atual situação do empreendimento, não agindo assim com transparência e principalmente a boa-fé”. 

Compra de imóvel

IBEDEC-GO alerta sobre os cuidados ao fazer rescisão contratual

Muitas pessoas adquiriram seu imóvel na planta na época em que as taxas de juros eram boas e o crédito junto aos bancos era fácil. Ocorre que isso mudou de um ano e meio para cá, o que tem feito com que alguns consumidores desistam da compra. O presidente do IBEDEC-GO, Wilson César Rascovit, alerta sobre alguns cuidados ao desistir do imóvel, ou seja, fazer o distrato do contrato.

O “distrato” é quando a pessoa quer extinguir uma obrigação feita em um contrato entre as partes. Rascovit orienta que “esses consumidores devem ler o contrato atentamente para verificar se existe alguma penalidade para a construtora, caso ela não cumpra com o que foi pactuado”. Segundo ele, muitos consumidores vão até o escritório do empreendimento e assinam o distrato sem ler ou pelo menos entender como será feito o ressarcimento, o que pode gerar problemas e riscos.

Como o que o professor Frederico Magalhães vem enfrentando. Após desistir da compra de um imóvel tem tido dificuldades para receber o ressarcimento por parte da construtora. Ele comprou uma unidade do empreendimento YES Buriti em outubro de 2012, pagando até a presente data mais de R$ 27 mil. Verificando que não fez um bom negócio, ele procurou a construtora e assinou o distrato em 10 de maio de 2016. A construtora teria um prazo de 30 dias para o pagamento no valor de R$ 15 mil, conforme cláusulas do contrato. No entanto, isso não aconteceu. Mais de 80 dias se passaram e a construtora não ressarciu o consumidor. Além disso, ela ficou com 55,16% do valor pago, sendo que, caso ele procurasse a Justiça, o total retido seria apenas de 10 a 20% do valor pago.

A orientação do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo - Seção Goiás (IBEDEC-GO) é que o consumidor leia o contrato e exija uma penalidade pelo descumprimento do mesmo por parte da construtora. Caso haja condições, é importante que o consumidor vá acompanhado do seu advogado de confiança, pois ele irá analisar as cláusulas e lhe passará os riscos de um possível descumprimento por parte da construtora.

Rascovit orienta aos consumidores que queiram rescindir o contrato, que verifiquem se a construtora vem honrando os distratos com outros consumidores; leve o documento para que um advogado de sua confiança analise suas cláusulas; exija uma penalidade pelo descumprimento, caso ocorra.

O IBEDEC-GO possui uma Cartilha dando orientações aos consumidores, Edição Construtora, onde o consumidor pode baixá-la gratuitamente no site www.ibedecgo.org.br. Também é oferecida orientação jurídica gratuita, na sede do Instituto, na Rua 5, Setor Oeste, em Goiânia.