Goiânia, assim como o Estado
de Goiás, vem se despontando em diversos aspectos econômicos do País e, nos
últimos cinco anos, é um das capitais que apresenta maior estabilidade no setor
da construção civil. Associadas ao crescimento da cidade, inevitavelmente
surgem diversas propostas de construtoras para compra de imóveis na planta, já
que o segmento passa por um “boom” na capital.
Com a disponibilidade e
variedade de crédito imobiliário e ainda a diversidade de imóveis na planta,
principalmente em relação aos preços, o consumidor mais afoito pode, em vez de
conquistar o grande sonho
da casa própria, viver um terrível pesadelo. A prova disso está no
aumento do número de reclamações contra construtoras junto ao Instituto
Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – Seção Goiás (Ibedec-GO).
De acordo com o presidente
do Instituto, Wilson César Rascovit, em 2010 foram registradas 481 reclamações
pelo atraso da obra. “Este número saltou para 954 no ano seguinte e para 1.122
em 2012, o que significa alta de 120%, em comparação ao mesmo período de 2010”,
informou.
Diante deste cenário, Rascovit
alerta os consumidores. “Depois do casamento, a compra do imóvel próprio é o
segundo ato civil mais importante na vida do brasileiro”, disse. “O problema é
que, com o acesso ao crédito cada vez mais fácil e rápido, as pessoas visitam
os empreendimentos imobiliários e já saem de lá com o contrato assinado, sem
submetê-lo à análise de um advogado, o que é imprescindível", ressalta ele.
Para ajudar o consumidor a
viver o sonho da casa própria, sem dores de cabeça, o presidente do Ibedec-GO
destaca alguns dos exemplos mais comuns de problemas nas compras:
1) Problemas
nos contratos:
- Cobrança indevida
de juros e correção monetária:
Durante a construção, o reajuste das parcelas só pode ser pelo Índice Nacional
de Custo da Construção (INCC). Após a entrega do imóvel, a correção pode ser
feita por índice inflacionário (Índice Nacional de Preços ao Consumidor - INPC
-, Índice Geral de Preços do Mercado – IGPM -, entre outros) e os juros podem
ser cobrados até o limite de 1% ao mês.
- Juros capitalizados: A forma de cálculo dos juros nas parcelas deve ser
simples. A capitalização é proibida e infla o preço pago pelo consumidor em
mais de 20% sobre o preço final do imóvel.
- Venda casada: Obrigar o consumidor a comprar o mobiliário interno
ou acessórios de uma empresa previamente escolhidos é ilegal.
- Cláusula mandado: Obrigar o consumidor a outorgar procuração para a
construtora representá-lo, junto à instituição de condomínio ou mediante
contratação de outros serviços também é ilegal.
- Falta de memorial de
incorporação: É o documento que prevê
todos os detalhes da obra e deve estar registrado na matrícula, antes da venda
dos imóveis. Sua falta implica em multa de 50% do valor pago em favor dos
consumidores.
- Custos com corretagem - esta despesa, via de regra, é do vendedor. Acontece
que muitos querem repassá-la ao consumidor. Se isto não for feito via contrato,
por deliberação comum entre a construtora e o consumidor, é obrigação nula;
- Atraso na entrega dos
imóveis: O prazo estabelecido em
contrato não pode ser excedido, sem que o consumidor seja compensado. Cláusulas
de carência de 60 a
180 dias são comuns nos contratos, porém, são ilegais, já que não há direito de
o consumidor atrasar os pagamentos pelo mesmo prazo, sem penalidades.
2) Problemas internos
dos imóveis:
- Rachaduras: São trincas que podem ter origem no reboco ou na
própria estrutura do prédio;
- Infiltrações: Geralmente decorrem de problemas no reboco, secagem
da alvenaria ou até mesmo da incorreta aplicação de materiais na pintura;
- Vazamento acústico: O problema ocorre quando o som passa pelas paredes,
de um apartamento para o outro ou para o corredor, de forma a comprometer a
privacidade dos proprietários;
- Altura do pé direito: Existe uma altura mínima estabelecida pela Associação
Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) para cada tipo de construção, sendo que
seu desrespeito pode prejudicar a circulação de ar do apartamento e comprometer
seu uso normal;
- Aplicação de material
diverso do previsto em memorial descritivo: O problema pode surgir quando azulejos, pias, batentes de portas,
armários, fiação elétrica e encanamento são de marcas diferentes daquilo que
está no memorial descritivo (projeto da obra) ou até mesmo de qualidade
inferior;
- Falhas de
impermeabilização: Aparecem em áreas
sujeitas ao contato externo com água, aplicação incorreta ou não aplicação do
impermeabilizante, que pode gerar infiltrações. Com o passar do tempo, o
problema pode comprometer a segurança da obra;
- Nivelamento do piso: A falta de nivelamento do piso pode causar acúmulo de
água em pontos indevidos, causando infiltrações e danos ao próprio apartamento
e aos imóveis vizinhos;
- Invasão do espaço
aéreo: Pode ocorrer quando a
construção de sacadas ou uso de sacada como cômodo não está prevista no
memorial descritivo da obra;
- Metragem: Embora o apartamento seja vendido como unidade, o
cálculo de seu preço é feito em metros quadrados. Por
isso, qualquer diferença caracteriza “vício” e pode ser objeto de indenização.
- Mal cheiro: O problema pode surgir a partir de tubulações
hidráulicas mal instaladas ou mal dimensionadas para o prédio.
3) Problemas das
áreas comuns:
- Insuficiência de
elevadores: Existe uma norma para o
cálculo da quantidade de elevadores necessários para atender aos moradores.
Muitas vezes, essa “regra” não é respeitada, gerando transtornos aos moradores,
principalmente em horários de pico;
- Fluxo de garagem: O fluxo de veículos que transitam na garagem, bem
como nos locais de entrada e saída, tem de obedecer a normas técnicas que
permitam seu uso com conforto;
- Tamanho das garagens: Também há normas para o tamanho mínimo das garagens,
bem como para seu acesso, que devem ser respeitadas na construção;
- Segurança dos
equipamentos de diversão e lazer: Os
equipamentos de lazer - como balanços, escorregadores, gangorra, piscina,
sauna, salão de festas, banheiros sociais, entre outros - devem respeitar a
normas de segurança, de modo que sua utilização não seja prejudicial à saúde ou
à vida das pessoas;
- Existência dos itens de
lazer prometidos: Quadras
poliesportivas, piscinas, pistas para caminhada, sala de ginástica,
churrasqueira, cobertura coletiva, entre outros, devem existir no imóvel,
quando constam no memorial descritivo da obra;
- Instalações adequadas
para funcionários: Existem normas na
legislação trabalhista quanto às instalações necessárias para o desempenho do
trabalho dos funcionários do condomínio, como banheiros, refeitório, iluminação
adequada, vestiários;
- Aplicação de materiais
diversos nas áreas comuns: Pisos,
instalações elétricas, metais e hidráulica das áreas comuns devem respeitados,
conforme informações do memorial descritivo. Caso não sejam obedecidos, estarão
em desacordo com a lei;
- Escoamento de águas
pluviais: O prédio deve dispor de
encanamento, bombas e ralos suficientes para o escoamento de água das chuvas,
até mesmo em caso de tempestades.
4) Prazos para
reclamação:
Os vícios mencionados
anteriormente podem estar ocultos ou serem de fácil identificação. Para aqueles
que só aparecem com o tempo, o prazo de garantia é de 90 dias, após a
constatação. Já para aqueles problemas de fácil identificação, o prazo de
garantia também é de 90 dias, mas a contar da data de entrega do imóvel.
Nestes casos, o
Código de Defesa do Consumidor assegura os seguintes direitos:
- O consumidor pode
pedir a rescisão contratual ou solicitar a reparação de todos os problemas em
30 dias;
- Ainda pode solicitar um
abatimento no preço do imóvel.
A partir da escolha de
qualquer uma destas opções, o consumidor ainda tem até cinco anos para pedir
indenização por danos materiais e morais, com base no Código de Defesa do
Consumidor. Apesar dos prazos mencionados anteriormente, vale ressaltar que a
responsabilidade do construtor sobre a obra e sua segurança é de 10 anos, para
imóveis entregues após 11 de janeiro de 2003 e de 20 anos, para imóveis
entregues antes desta data, conforme entendimento do STJ.
Cartilha
orienta consumidores
O Ibedec Goiás disponibiliza,
gratuitamente, uma Cartilha do Consumidor - Edição Especial Construtoras, por
meio do site www.ibedecgo.org.br. No conteúdo deste
material são abordados os temas acima, entre outros, que são importantes para
que consumidor não tenha problemas na hora de adquirir seu imóvel de uma
construtora.
A cartilha é atual com o
momento em que vive o País, onde há elevação constante no volume de crédito e
na quantidade de transações imobiliárias que estão sendo realizadas, resultado
de um aquecimento no setor de construção civil.
Para quem vai comprar um
imóvel, a cartilha traz dicas para que a pessoa possa traçar um autoperfil de
sua capacidade econômica para compra do imóvel, ensinando também como escolher
a construtora e o imóvel adequado às necessidades de cada família, além de
listar quais os documentos necessários para o fechamento do negócio.
Para quem já comprou um
imóvel de construtora e está enfrentando algum tipo de problema quanto ao
imóvel ou ao contrato de compra e venda, a cartilha também lista uma série de
situações e como enfrentá-las. Por exemplo: quais os direitos do comprador em
casos de entrega de um imóvel com atraso; prazo de garantia do imóvel; imóvel
com infiltrações ou rachaduras; rescisão de contrato; entre outros.
Convocação para ações
coletivas:
O Ibedec Goiás convoca todos
os consumidores, que tenham problemas de atraso na entrega dos imóveis, de
vícios nos contratos ou nos imóveis, a entrar em contato para promover ações
coletivas ou individuais.
Vale ressaltar que as ações
coletivas são um tipo de processo em que um grupo de consumidores, lesado por
uma empresa, entra com uma única ação por meio do Ibedec-GO, para questionar os
problemas ou cobrar as indenizações cabíveis. Para tanto, basta que os
consumidores reúnam documentos e provas dos fatos e se associem ao Instituto.
A ação coletiva goza de
isenção de custas e colabora com a celeridade do Poder Judiciário, pois uma
única ação pode representar 200, 300 proprietários de imóveis no mesmo prédio.
O Ibedec-GO ainda oferece
atendimento gratuito para análise de contratos ou para reuniões orientações em
condomínios, em seu escritório que funciona na Rua 5, nº 1.011, Setor Oeste, em Goiânia (GO).
Mais informações com Wilson Cesar Rascovit pelo
fone 62-3215-7700 e 62-9977-8216
IBEDEC - Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa
das Relações de Consumo – Seção Goiás
Rua 05, № 1.011, (Praça
Tamandaré), Setor Oeste, Goiânia-GO, CEP 74115-060.
Fone: 62-3215-7777 e
62-9977-8216 (Wilson)
