O DIREITO DO MUTUÁRIO/CONSUMIDOR COM RELAÇÃO AOS PROBLEMAS ESTRUTURAIS DO SEU IMÓVEL

Com o “boom imobiliário”, várias famílias vêm se utilizando do SFH - Sistema Financeiro da Habitação, SFI - Sistema Financeiro Imobiliário, Construtoras e pequenos construtores para adquirirem a tão sonhada casa própria.

Ocorre que, as construtoras e os pequenos construtores, além dos agentes financeiros (bancos), com a pressa de entregarem o imóvel e receberem pela construção e a liberação do financiamento, realizam obras que muitas vezes trarão uma grande “dor de cabeça” para o mutuário/consumidor.

Falo sobre isso, pois venho constando que várias pessoas estão passando por esse problema, ou seja, adquirem seu imóvel de uma construtora, ou de um pequeno construtor, e, passado algum tempo, esse imóvel começa a apresentar vícios em sua construção. Exemplo: na época das chuvas, os cômodos são inundados pelas goteiras existentes no teto; rachaduras afetam a estrutura do imóvel; telhados que ameaçam desabar; trincas em muros; pinturas que ressecam e descascam em um curto período de tempo; entre outros casos.

Para aqueles que financiaram o seu imóvel através do SFH ou SFI, está embutido o seguro, que cobre, dentre outros, danos físicos do imóvel.

Pois bem, para autorizar a contratação do seguro, é feita a vistoria das condições físicas do imóvel, através de engenheiro enviado pelos agentes financeiros (bancos), e após a aprovação do referido profissional, a transação é autorizada.

Ocorre que muitas vezes, esses vícios na construção somente aparecerão posteriormente a compra, o que chamamos de vícios ocultos consumidor têm o direito de requerer junto ao agente financeiro ou construtora, que o seu imóvel seja reparado através do seguro embutido na prestação do financiamento ou para aqueles que não fizeram o financiamento, exijam que seu imóvel seja reparado pela construtora que lhe vendeu o mesmo.

Nesse ponto, cabe esclarecer que, caso o imóvel corra o risco de desabamento, o mutuário/consumidor deve acionar também o Corpo de Bombeiros e a Defesa Civil do município que irão realizar a vistoria do imóvel e avaliar se o mesmo deve ser desocupado ou não.

Como podemos verificar, o que estamos dizendo se enquadra perfeitamente nos conceitos de consumidor e fornecedor dispostos no art. 2º e 3º do CDC, e deve-se aplicar ao caso os direitos advindos deste codex.

Nos termos do art. 12 do referido diploma legal, o fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos, sendo que o prazo para reclamar o vício prescreve em cinco anos e se inicia a partir do conhecimento do dano e de sua autoria (art. 27 do CDC).

No que tange à responsabilidade da construtora e ao prazo para reclamar o vício de construção o Código de Defesa do Consumidor é enfático:

“SEÇÃO II

Da Responsabilidade pelo Fato do Produto e do Serviço

Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.”

“Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.”

Logo, comprovado o nexo causal entre a inobservância de vários requisitos quando da construção, além da utilização de materiais de péssima qualidade, é dever da construtora em reparar os danos causados, indenizando o mutuário/consumidor de todos os valores gastos e efetuando as reformas e reparos pendentes.

Com relação a seguradora, não há muito que se delongar sobre a obrigação da mesma em realizar os reparos no imóvel, pois a mesma realizou a vistoria no imóvel financiado acompanhada de um engenheiro antes de firmar o contrato.

Nesse sentido, o código Civil é bem claro:

“Art. 757. Pelo contrato de seguro, o segurador se obriga, mediante o pagamento do prêmio, a garantir interesse legítimo do segurado, relativo a pessoa ou a coisa, contra riscos predeterminados.”

“Art. 776. O segurador é obrigado a pagar em dinheiro o prejuízo resultante do risco assumido, salvo se convencionada a reposição da coisa.”

Como podemos verificar, o mutuário/consumidor têm o poder legítimo e reconhecido de receber o seu imóvel em perfeitas condições, basta apenas procurar os seus direitos junto ao Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil.

COBRANÇA CONSTRANGEDORA GERA INDENIZAÇÃO

No mundo de hoje, temos a oportunidade de conseguir vários créditos junto às instituições financeiras e grandes lojas de eletrodomésticos, entre outras.

Ocorre que, o consumidor muitas vezes atraídos por esse crédito e por uma propaganda de crédito fácil, acaba se endividando sem necessidade.

Esse endividamento irá gerar na sua maioria, atraso no pagamento e quando não, a inadimplência desse consumidor.

Agora, essa cobrança por parte do fornecedor, não pode ser ostensiva, truculenta, ela deve ser exercida nos limites do exercício regular do direito. A realização de diversas ligações para terceiros, parentes e colegas de trabalho ou servidores subordinados hierarquicamente, representa modalidade de cobrança de débito qualificada como vexatória, violando-se o disposto no artigo 42, caput do Código de Defesa do Consumidor.

Para o fornecedor efetuar um cobrança, a empresa tem que respeitar algumas regras:

1-      consumidor tem privacidade nos documentos de cobrança, não podendo ser o envelope da carta impresso de forma a identificar tal cobrança por terceiros e nem seu valor.

2-      O consumidor inadimplente não pode ser submetido a ameaças verbais, constrangimento ou exposto ao ridículo.

3-      Não é proibida a cobrança via ligação telefônica, mas se a empresa tenta ligar para o consumidor, buscando um acordo, deve respeitar a privacidade do consumidor e só se dirigir direta e pessoalmente ao consumidor.

4-      Ligar no local de trabalho dizendo que é cobrança de atrasados, deixarem recado com colegas de trabalho ou parentes, são condutas ilegais e abusivas.

5-      A cobrança via telefone, também não poderá ser tentada fora do horário comercial ou nos fins de semana, mesmo que feita na pessoa do devedor.

Vale lembrar que, a cobranças que interfiram no lazer, descanso ou trabalho do cliente (consumidor), caracterizam crime contra o consumidor, passível de detenção de 03 meses a 01 ano e multa, conforme dispõe o artigo 71 do CDC. Utilizar, na cobrança de dívidas, de ameaça, coação, constrangimento físico ou moral, afirmações falsas, incorretas ou enganosas ou de qualquer outro procedimento que exponha o consumidor, injustificadamente, a ridículo ou interfira com seu trabalho, descanso ou lazer: Pena - Detenção de 03 (três) meses a 01 (um) ano e multa.

O consumidor que sofreu alguma cobrança que tenha interferido em seu trabalho, lazer ou descanso, ou ainda que tenha lhe submetido à situação constrangedora ou ao ridículo, pode buscar indenização por danos morais na Justiça.

Há vários precedentes em Tribunais de todo o Brasil. O ideal é que o consumidor faça prova das ligações ou cobranças recebidas, anotando data e hora das cobranças, bem como pessoas que possam testemunhar sobre o procedimento abusivo da empresa. Se possível, o consumidor deve também registrar um Boletim de Ocorrência na Delegacia de Crimes contra o Consumidor.

EMPRÉSTIMO CONSIGNADO – A SOLUÇÃO DE SEUS PROBLEMAS?

Constantemente tenho verificado nos meios de comunicação, que muito se fala sobre o crédito consignado. Hoje ele já representa 60% do crédito pessoal, pois as garantias que os bancos possuem podem trabalhar com juros mais baixos aos seus futuros consumidores.

Importante esclarecer que, quando falamos de crédito consignado, o mesmo pode ser utilizado para funcionários públicos (federal, estadual ou municipal), aposentados, pensionistas, além dos trabalhadores que autorizam o débito em sua conta salário.

Pois bem, enquanto os agentes financeiros travam grandes batalhas entre si para ver que fica com a parte maior do mercado, nós consumidores temos que ficar atentos para que não caiamos em mais uma armadilha e nos embrenhemos para a inadimplência desses empréstimos e consequentemente a insolvência dos pagamentos de nossas dividas.

Sabemos que, em Goiânia e em outras cidades de Goiás, temos uma grande concentração de funcionários públicos com renda média alta, o que desperta o interesse dos bancos que atuam com empréstimos consignados em busca de uma clientela fiel e cujo percentual de inadimplência é zero.

Tais empréstimos foram regulamentados por um Decreto de 2008, que trata dos descontos facultativos em folha de pagamento. Para o servidor há a vantagem de não precisar oferecer bens em garantia da dívida, o próprio salário é a garantia. Para os bancos, elimina-se o risco de inadimplência e pode-se oferecer uma taxa de juros mais atrativa.

Só que há limites para esta modalidade de empréstimo: não podem ultrapassar 30% da renda líquida dos servidores (somados todos os descontos facultativos); não podem ser feitos por mais de 60 meses; e, não podem ter taxas de juros superiores a 2,5% ao mês.

Só que abusos acontecem com freqüência, pois temos constatados funcionários públicos com comprometimento de mais de 90% de sua renda junto a essas instituições financeiras.

Entendo que, os bancos são os maiores culpados pelo superendividamento do consumidor, eis que para conceder crédito eles previamente analisam a renda do cliente e, portanto, sabem qual é a capacidade de pagamento deste cliente. Se concede mais crédito do que o consumidor tem capacidade de pagar, estão agindo de má-fé e a conseqüência será a limitação pelo Judiciário das parcelas, mediante alongamento da dívida em quantas parcelas forem necessárias para que esse consumidor possa quitar a sua divida.

Para casos como esses, o consumidor tem dois caminhos para resolver a situação: procurar o banco para um acordo amigável ou recorrer ao Judiciário.

Em ambos os casos, será necessário demonstrar a renda mensal através do holerite ou do contracheque e somar todas as dívidas com aquele banco e quais os valores totais mensais de parcelas. Se a soma de parcelas exceder a 30% da renda, os contratos das dívidas devem ser renegociados para alongar o prazo e limitar o desconto mensal ao máximo de 30% da renda.

Outra saída que esses consumidores podem ter e que não é conhecido pelos brasileiros, seria a “FALÊNCIA” DO CONSUMIDOR”, ou seja, quando uma pessoa tem tantas dívidas que não conseguirá quitá-las, nem que se desfaça de todo seu patrimônio, uma alternativa é entrar na Justiça e solicitar a declaração de seu estado de insolvência. assunto esse que trataremos no próximo artigo da semana que vem.

DIA DAS MÃES – O CONSUMIDOR SABE DOS SEUS DIREITOS?

Em 1932, através de um Decreto, o então presidente Getulio Vargas, determinou que no Brasil, o Dia das mães seria comemorado sempre no segundo domingo de maio. Apenas para ilustrar, antes de adentrarmos sobre o Dias das Mães e a relação de consumo, vamos entender como foi criado esse dia.

A comemoração já vem da Grécia Antiga onde os gregos homenageavam a deusa Reia (mãe comum de todos os seres). Os romanos, como seguiam uma religião parecida com os gregos, faziam homenagem a Cibele, mãe dos deuses, festa essa que duravam três dias.

O Dias das mães somente tomou um caráter cristão, nos primórdios do cristianismo, em homenagem a Virgem Maria.

No século XVII, os ingleses também comemoravam o dia, entregando presentes para suas mães durante as missas e os filhos que moravam longe de casa, ganhavam esse dia para visitarem suas mães

Em 1904, Anna Jarvis, nos Estados Unidos teve a idéia de criar uma data em homenagem a sua mãe, que havia prestado serviços comunitários na Guerra Civil. Seu pedido foi oficializado em 1914, pelo Congresso Norte-Americano, onde após sua oficialização, muitos países seguiram o mesmo exemplo, mas ganhando um caráter apenas comercial.

Após esse breve histórico e verificando que hoje, infelizmente, essa data tem realmente caráter comercial, o consumidor que pretende homenagear a sua mãe deve tomar alguns cuidados, antes da compra, na hora da compra e principalmente saber os seus direitos após a compra. Eles são:

ANTES DA COMPRA

- Pesquise cuidadosamente os preços. Eles variam bastante de uma loja para outra;

- Não comprometa seu orçamento com compra de presente, se está endividado opte por uma lembrancinha;

- Se houver divergência entre o preço anunciado do produto em panfleto, do preço encontrado na etiqueta ou no sistema informatizado da loja, vale o menor preço. A oferta vincula o fornecedor;

NA HORA DA COMPRA

- Negocie um desconto para pagamento à vista. Os descontos podem chegar a 10% o que é mais do que o rendimento anual da poupança.

- Exija sempre a Nota Fiscal, recibo ou equivalente;

- Teste o funcionamento do presente;

- Observe a identificação do fabricante (nome, CNPJ e endereço), isto facilitará a responsabilização caso encontre defeito;

- Se a loja garante a troca do produto, independente de defeito, exija este compromisso por escrito, seja na nota fiscal ou em algum encarte e entregue junto com o presente;

- Se a loja garante a entrega até o dia das mães, exija também este compromisso por escrito. Se for descumprido, pode caracterizar danos morais ao consumidor, que conta com a surpresa naquela data especial;

- É proibido a discriminação no pagamento com cheque. Se a loja aceita cheques, as exigências que pode fazer são de nome limpo nos cadastros de crédito, que seja da própria pessoa que está comprando, além de poder exigir a identidade do comprador. Lojas que estabelecem tempo mínimo de conta corrente, ou que só aceitem “cheque especial”, estão praticando abuso na relação de consumo e devem ser denunciadas ao PROCON.

- O preço à vista e no cartão de crédito deve ser o mesmo. Caso haja prática de preços diferenciados, o abuso deve ser denunciado ao PROCON que investigará o caso e aplicará as multas cabíveis.

GARANTIA

- O Código de Defesa do Consumidor assegura a garantia legal de 90 dias para produtos duráveis (móveis, jóias, etc) e de 30 para produtos não duráveis (roupas e perecíveis). Se o vício for oculto ou de difícil detecção, o prazo começa a contar à partir do conhecimento do defeito;

- O fornecedor também pode oferecer uma garantia maior que a legal, que o consumidor deve exigir por meio de um documento escrito (terno de garantia);

- Não confunda assistência técnica autorizada pelo fabricante com assistência técnica especializada.

PRAZOS

- O fornecedor tem um prazo de 30 dias, a partir da data da reclamação, para solucionar eventuais problemas. Caso isso não ocorra, o consumidor terá direito pela substituição do produto por um outro equivalente, ou pela devolução do valor pago, ou ainda, pelo abatimento proporcional do preço. A opção é do consumidor;

- Nas compras realizadas por telefone, catálogo, reembolso postal, internet ou fora do estabelecimento comercial, o consumidor tem um prazo de 07 dias a contar com a data da compra ou do recebimento do produto para se arrepender.

PROBLEMAS APÓS A COMPRA

- Se a compra for feita com cheques pré-datados, o depósito antecipado dele configura descumprimento do contrato. O consumidor pode exigir o equivalente a juros e encargos decorrentes deste depósito antecipado e dependendo dos transtornos experimentados, deverá ser indenizado também em danos morais;

- Se a compra for feita em carnês, é ilegal a cobrança de tarifa para emissão dos boletos. Caso o consumidor seja cobrado nesta taxa, reclame ao PROCON para aplicação de multas e recorra ao Judiciário para receber estas taxas de volta.

COMO O CONSUMIDOR PODE SABER QUAIS JUROS ESTÃO SENDO COBRADOS

O consumidor muitas vezes na hora da compra se depara com vendedores, bancos, concessionárias, (instituições financeiras e sociedades de arrendamento mercantil), apresentando o valor dos juros cobrados e o valor da parcela a ser pago pelo consumidor.

Ocorre que, muitas vezes, lhe são passados tais valores, mas não é passado qual o CET (Custo Efetivo Total). O que seria isso????

Custo Efetivo Total (CET)  é o nome dado à taxa percentual que inclui todos os custos pagos por pessoa física na contratação de operações de crédito ou de arrendamento mercantil financeiro, ou seja, na contratação de empréstimos ou financiamentos. Nela deve englobar não apenas a taxa de juros, mas também tarifas, tributos, seguros e outras despesas cobradas do cliente.

O CET deve ser informado pelas instituições financeiras e pelas sociedades de arrendamento mercantil antes da contratação de operações de crédito e de arrendamento mercantil e também em qualquer outro momento, a pedido do cliente, fato esse que na maioria das vezes não ocorre.

O CET também deve constar dos informes publicitários das instituições quando forem veiculadas ofertas específicas (com divulgação da taxa de juros cobrada, do valor das prestações, etc.).

Agora perguntamos, o consumidor sabe disso?????

Creio eu que não. Existe uma resolução, ou seja, a Resolução CMN 3.517, de 2007, que dispõe sobre a informação e a divulgação do custo efetivo total correspondente a todos os encargos e despesas incidentes nas operações de crédito e de arrendamento mercantil financeiro, contratadas ou ofertadas a pessoas físicas.

Diz ainda que, os informativos publicitários devem mencionar o CET (Custo Efeito Total) de forma clara e legível.

Conhecendo previamente o custo total da operação de crédito, fica mais fácil para o cliente comparar diferentes ofertas de crédito oferecidas pelas instituições do mercado, gerando maior concorrência entre as instituições.

Por exemplo, um empréstimo de R$ 1.000,00 que tenha juros de 5% ao mês e sobre o qual se cobre uma Taxa de Abertura de Crédito de R$ 100,00 vai ter um CET – Custo Efetivo Total de 6,92%. Já um empréstimo de R$ 1.000,00 que tenha juros de 1% ao mês e sobre o qual se cobre uma Taxa de Abertura de Crédito de R$ 500,00 vai ter um CET – Custo Efetivo Total de 14,13%.

Então a empresa que apresenta a taxa de juros menor, não é a melhor opção para o consumidor porque as demais taxas acabam elevando o valor total do empréstimo a patamares muito superiores aos da empresa que cobra taxa de juros maior. É justamente a possibilidade prévia de fazer esta avaliação que a resolução do CMN pretende dar ao consumidor.

Como podemos verificar a matéria interessa não só o consumidor como ao lojista, pois normalmente ele é o intermediário entre a financeira e o consumidor. Se eventualmente a financeira não faz a demonstração prévia do CET sobre o financiamento que será concedido ao consumidor para compra de um produto ou serviço, pode o lojista ser responsabilizado de forma solidária pela falta de informação, o que pode levar até a anulação do contrato de compra e venda e do contrato de mútuo realizado, conforme o caso. O Procon poderá inclusive multar os lojistas que estiverem intermediando financeiras que não cumpram a resolução, pois o CDC estará sendo contrariado também.

Diante disso, caro consumidor, na hora de um financiamento, pergunte sempre “Qual é o CET?

QUAIS OS DIREITOS DO CONSUMIDOR QUE TEM SEU NOME NEGATIVADO

Tenho verificado diariamente, em atendimentos aos consumidores, problemas relatados pelos mesmos, da negativação de seu nome e o descrédito em utilizar o Poder Judiciário para fazer valer o seu direito.

Pois bem, o consumidor, antes de mais nada, tem que entender que a negativação de seu nome lhe trará muita “dor de cabeça”, pois ocorrendo a negativação, existe a possibilidade de um crédito que havia sido aprovado anteriormente ser negado; a possibilidade de suspensão de emissão de talões de cheques; a redução de crédito na praça, entre outras coisas.

O consumidor tendo o seu nome negativado indevidamente pode ingressar com ação de indenização em face da empresa que lhe negativou (fornecedor), além dos órgãos de proteção ao crédito, como SPC – Serviço de Proteção ao Crédito e SERASA.

Essas ações, mesmos sendo demoradas em algumas localidades, gerará uma indenização em favor ao consumidor e tranquilamente forçara aquela empresa (fornecedor) a tomar mais cuidados em seu controle de recebimentos e cobranças, favorecendo assim, o consumidor.

Já o Poder Judiciário tem o seu papel em arbitrar valores que façam o fornecedor a zelar pelos seus clientes, evitando assim a inclusão indevida do nome do consumidor junto ao órgão de proteção ao crédito.

Mas antes de ingressar com alguma ação, o consumidor deve saber em face de quem ele deve ingressar, já que hoje se discute quem é o culpado pela negativação indevida diante da não notificação do consumidor.

O STJ – Superior Tribunal de Justiça tem o entendimento de que “A instituição credora é quem deve providenciar o cancelamento do registro negativo do devedor quando da quitação do débito.”

A notificação prévia do consumidor está estabelecida e vigente através do artigo 43, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor. Além disto, quando o consumidor quita o débito, é obrigação da empresa baixar a negativação do consumidor em prazo razoável, normalmente em até 24 horas.

Segue abaixo alguns problemas freqüentes que são levados ao Judiciário envolvendo a negativação de consumidores em bancos de dados:

- Negativação não comunicada – é o mais comum dos problemas. Se o consumidor recorrer ao Judiciário e a empresa não comprovar que mandou o aviso antes do registro, vai ter a negativação anulada, poderá ser multada e ainda será obrigada a indenizar o consumidor.

- Negativação indevida – é também muito comum o consumidor ser negativado por uma conta paga ou não devida. Tais casos geram indenizações que vão de R$ 1.000,00 a R$ 50.000,00, dependendo da condição financeira da empresa e dos danos causados ao consumidor.

- Negativação comunicada após o registro – é muito comum as empresas enviarem a comunicação ao consumidor só após a efetivação do registro. Tal procedimento é ilegal e sujeita a empresa à multa e indenização ao consumidor.

- Negativação feita com base em dados clonados – tem sido bastante comum estelionatários usarem documentos perdidos ou furtados de consumidores para abrir cadastro, efetuar compras e contratar empréstimos e serviços como telefonia e energia. Se a empresa negativa o consumidor e envia o comunicado para um endereço que não é o seu verdadeiro, também fica sujeita a multa e a indenizar o consumidor lesado.

Para os caso acima elencados, alertamos tanto a fornecedor e ao consumidor que:

- a obrigação de notificar o consumidor previamente é da empresa mantedora do banco de dados, porém a responsabilidade é solidária entre a empresa de banco de dados e o fornecedor se esta comunicação não for feita, se os dados não forem verdadeiros ou se a comunicação não foi antes do registro negativo.

- se o consumidor for negativado sem comunicação, pode recorrer ao Judiciário para questionar a validade do registro, bem como pedir a inversão do ônus da prova para que a empresa comprove o envio.

- a negativação tem prazo máximo de 5 (cinco) anos ao fim dos quais deve ser cancelada, mesmo que a dívida não for paga.

- negativar dívida já prescrita, por exemplo, vencida há mais de 5 (cinco) anos em caso de contratos escritos, é ilegal e sujeita o fornecedor a indenizar o consumidor.

- a obrigação de tirar o nome do consumidor dos bancos de dados é do fornecedor e deve ser feita imediatamente ao pagamento ou no prazo que a Justiça tem entendido razoável de até 48 (quarenta e oito) horas. Se o consumidor permanecer negativado mesmo após pagar a dívida, o fornecedor fica sujeito a multa e a indenizar o consumidor em danos morais.

Como podemos verificar, o consumidor tem vários direitos, basta fazer valer esse direito.

ENCONTRO NACIONAL DO IBEDEC EM GOIÂNIA

Ocorreu entre os dias 08 e 09 de abril de 2011, o Encontro Nacional do IBEDEC na cidade de Goiânia. No evento, estiveram presentes representantes do Ibedec de Campo Grande(MS), Cuiabá (MT), São Luís (MA), Brasília e São Paulo (SP). Todos foram recepcionados pelo presidente do Ibedec Goiás, Wilson César Rascovit.

Nesse encontro, esteve presente o Presidente Nacional do IBEDEC, Dr. José Geraldo Tardin

O consultor Nacional Jurídico do Ibedec, Rodrigo Daniel Santos, ministrou palestra no dia 09, na Universidade Salgado de Oliviera (Universo), aos universitários, sobre “Abusos Comuns ao Direito do Consumidor e o Superendividamento”.